Indemnité d’éviction : information obligatoire du bailleur
Indeminites d’éviction : les nouvelles obligations des sociétés commercialisant des résidences de tourisme depuis la loi de 2009
L’existence d’une indemnité d éviction à payer au locataire est souvent une découverte douloureuse pour le bailleur d’une résidence de tourisme/étudiante.
Les acquéreurs d’un bien immobilier dans une résidence de tourisme dans le cadre d’une opération de défiscalisation doivent être informés par écrit de l’obligation de payer une indemnité d’éviction (en raison du statut des baux commerciaux).
L’existence de l’indemnité d éviction doit être précisé dans les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs
Le preneur qui dispose d’un droit au renouvellement peut cependant être évincé, sans pouvoir s’y opposer, à charge pour le bailleur de lui régler une indemnité d’éviction.
Le vendeur qui vend son immeuble après congé, peut rester seul tenu au paiement de l’indemnité d eviction.
La difficulté de détermination de l’indemnité d’éviction tient au fait qu’il s’agit de réparer le plus souvent un préjudice futur.
Depuis 2009 (loi du 22 juillet 2009 n°2009-888, art. 19), les documents contractuels de commercialisation de la résidence de tourisme doivent préciser aux futurs acquéreurs de biens dans une résidence de tourisme qu’ils devront payer une indemnité d éviction s’il refuse le renouvellement du bail commercial après les 9 ans.
Indemnités d’éviction : le mode de calcul de l’indemnité d’éviction détaillée dans les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs
La loi limite l’information du futur acheteur aux modalités générales de son calcul. En pratique, l’acquéreur risque de découvrir les règles de calcul de l’indemnité d éviction lors d’une expertise judiciaire ou d’une négociation direct avec la société exploitante de la résidence de tourisme.
Une indemnité d’occupation due par le preneur évincé sur le fondement de l’article 1382 du Code civil à compter de la date où la résiliation du bail prend effet . Celle-ci est fixée par la juridiction saisie selon des critères qui peuvent être différents de ceux énoncés par l’article L. 145-28 du Code de commerce qui concerne l’indemnité due par le preneur maintenu en possession dans l’attente de la fixation du paiement de l’indemnité d’éviction.
Fiscalité
“53. – Interruption de location et location tardive. – Concernant l’interruption de location, il a été jugé favorablement par le Conseil d’État que des sommes, correspondant au paiement d’une indemnité d’éviction, “pouvaient être déduites des résultats imposables d’une société, par application des dispositions du 1 de l’article 13 du CGI, sans qu’y fasse obstacle la circonstance que l’immeuble n’a été reloué que quatre ans plus tard, après la réalisation d’importants travaux d’amélioration” (CE, 10e ss-sect., 28 déc. 2012, n° 331404 et n° 331405)”. Jurisclasseur, lexisnexis
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