Un local transformé en local d’habitation en location de courte durée (type Airbnb)

Le 11 janvier 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt rejetant le pourvoi n° 22-21.126 introduit par la Ville de [Localité 5] contre une décision de la Cour d’appel de Paris (arrêt du 30 juin 2022). La Ville avait assigné la société civile immobilière Senedec, propriétaire d’un local, et M. [T], locataire, pour avoir transformé ce local d’habitation en location de courte durée, invoquant un usage illicite au sens des articles L. 631-7 et L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Les preuves fournies par la Ville n’établissaient pas que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970

La Cour d’appel avait rejeté cette demande, estimant que les preuves fournies par la Ville n’établissaient pas que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, date de référence nécessaire pour caractériser l’usage d’un bien en application de l’article L. 631-7. La Ville soutenait que la fiche modèle R de 1970 mentionnait cet usage, mais la Cour de cassation a confirmé que cette déclaration ne prouvait pas l’usage au 1er janvier 1970, selon la jurisprudence établie.

Rejet de la demande de la ville de Paris

En conséquence, la demande de la Ville pour changement d’usage illicite a été rejetée, avec condamnation aux dépens et versement de 3 000 € à chaque défendeur au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 JANVIER 2024
La Ville de [Localité 5], représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité en l’Hôtel de ville, direction desaff aires juridiques, [Adresse 1], a formé le pourvoi n° T 22-21.126 contre l’arrêt rendu le 30 juin 2022 par la cour d’appel deParis (pôle 1, chambre 2), dans le litige l’opposant :
1°/ à M. [D] [T], domicilié [Adresse 4],
2°/ à la société Senedec, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la Ville de[Localité 5], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Senedec, de Me Isabelle Galy, avocat de M.[T], après débats en l’audience publique du 21 novembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet,conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M. David, Mmes Grandjean, Grall, M. Bosse-Platière, MmeProust, conseillers, Mmes Schmitt, Aldigé, M. Baraké, Mme Davoine, MM. Pons, Choquet, conseillers référendaires, et MmeAubac, greff ier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisationjudiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 30 juin 2022), la Ville de [Localité 5] a assigné devant le président du tribunal de grandeinstance statuant en la forme des référés, sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et del’habitation, la société civile immobilière Senedec, propriétaire d’un local à usage d’habitation situé à [Localité 5], et M. [T],son locataire, afin de les voir condamnés au paiement d’une amende civile, pour en avoir changé l’usage en le louant demanière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches
2. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décisionspécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen, pris en ses troisième à cinquième branches
Enoncé du moyen
3. La Ville de [Localité 5] fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors :
« 3°/ que tout local est réputé avoir l’usage pour lequel il était aff ecté au 1er janvier 1970 ; que cette aff ectation se prouvepar tous moyens ; que la date du 1er janvier 1970 a été retenue afin de faciliter la preuve de l’usage dans la mesure où, dansle cadre de la révision quinquennale des évaluations foncières du 1er janvier 1970, des déclarations devaient êtresouscrites, permettant de démontrer cet usage à la date de référence ; qu’en application du décret n° 69-1076 du 28novembre 1969, ces déclarations pouvaient être établies jusqu’au 31 mai 1970 pour les communes de moins de 5 000habitants et jusqu’au 15 octobre 1970 pour les autres communes, sachant que les formulaires réglementaires sont issus
13/11/2024 09:47 Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 janvier 2024, 22-21.126, Publié au bulletin – Légifrance
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000048950040?init=true&page=1&query=22-21.126&searchField=ALL&tab_selection=all 2/4
d’un arrêté du 6 mars 1970 ; que dans ces conditions, une déclaration modèle R remplie postérieurement au 1er janvier1970 mais avant la date limite de dépôt et mentionnant que le bien est à usage d’habitation démontre cet usage à la date deréférence ; qu’au cas d’espèce, la Ville de [Localité 5] produisait une déclaration modèle R établie le 9 octobre 1970 etindiquant que les locaux, situés au cinquième étage, de la réunion desquels est issu l’appartement litigieux, étaient despièces de service ; qu’en retenant que cette déclaration ne permettait pas d’établir que le bien était à usage d’habitation au1er janvier 1970, la cour d’appel a violé les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation,ensemble les articles 37, 38, 39 et 40 du décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969 et l’arrêté du 6 mars 1970 ;
4°/ qu’à tout le moins, la production d’une déclaration modèle R remplie postérieurement au 1er janvier 1970 mais avant ladate limite de dépôt et mentionnant que le bien est à usage d’habitation fait présumer un tel usage à la date du 1er janvier1970 ; qu’en retenant que la déclaration modèle R établie le 9 octobre 1970 et indiquant que les locaux, situés au cinquièmeétage, de la réunion desquels est issu l’appartement litigieux, étaient des pièces de service ne permettait pas d’établir quele bien était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, quand aucun élément ne démontrait qu’il aurait eu un autre usage àcette date, la cour d’appel a violé les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, ensemble lesarticles 37, 38, 39 et 40 du décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969 et l’arrêté du 6 mars 1970 et l’article 1354 du code civil ;
5°/ que la déclaration récapitulative modèle R du 9 octobre 1970 mentionne, s’agissant de l’immeuble sis [Adresse 3], sousune rubrique intitulée « autres locaux ou biens », quatre locaux situés au rez-de-chaussée, à l’entresol et au premier étage,correspondant aux locaux de la société Monoprix et à la loge du concierge, sous une rubrique intitulée « Piècesindépendantes ou chambres de bonne », les locaux situés au cinquième étage non visés au titre des logements ouappartements ; qu’en retenant que « la fiche modèle R produite par la ville de [Localité 5] datée du 9 octobre 1970 se borne àindiquer que l’immeuble sis [Adresse 3] comporte 26 biens ayant fait l’objet d’une déclaration H2, sans apporter davantagede précision », la cour d’appel a violé l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis. »
Réponse de la Cour
4. Selon l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, un local est réputé à usage d’habitation au sens de cetexte s’il était aff ecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette aff ectation peut être établie par tout mode de preuve.
5. Il en résulte que la preuve que le local a été aff ecté à un usage d’habitation postérieurement à cette date est inopérante(3e Civ., 28 mai 2020, pourvoi n° 18-26.366, Bull.).
6. Il résulte, en outre, des articles 38 et 40 du décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969 que les déclarations souscrites par lesredevables de la contribution foncière, établies sur des formules spéciales fournies par l’administration, comportent lesrenseignements utiles à l’évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété à la date de leur souscription, de sortequ’une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970 ne permet pas d’en établir l’usage à cette date, ni de le faireprésumer (3e Civ., 7 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.101, Bull.), sauf mention de la location du bien et du montant duloyer en vigueur au 1er janvier 1970.
7. La cour d’appel a relevé, à bon droit, que la fiche modèle R avait pour seul objet de décrire la situation de l’immeuble à ladate de sa souscription, le 9 octobre 1970, ce seul élément ne permettant pas de déduire l’usage des lieux au 1er janvier1970.
8. Appréciant la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, elle a, sans dénaturation, souverainementretenu que les pièces produites par la Ville de [Localité 5] ne permettaient ni d’établir que le local litigieux était à usaged’habitation au 1er janvier 1970, ni qu’il avait ultérieurement donné lieu à des travaux ayant pour eff et de lui conférer, endroit, un usage d’habitation.
9. Elle en a exactement déduit que la Ville de [Localité 5] ne pouvait se prévaloir d’un changement d’usage illicite au sens del’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.
10. Le moyen n’est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Ville de [Localité 5] aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la Ville de [Localité 5] et lacondamne à payer à M. [T] et à la société Senedec la somme de 3 000 euros chacun ;