Promesse de vente immobilière : la défaillance fautive de la condition suspensive de prêt entraîne la perte de l’indemnité d’immobilisation

Une acquisition immobilière conditionnée à l’obtention d’un financement

Par un arrêt du 29 mai 2026, la Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion confirme qu’un acquéreur qui ne justifie pas avoir accompli les diligences prévues au compromis de vente pour obtenir son financement peut perdre le bénéfice de la condition suspensive de prêt et être condamné au paiement de la clause pénale.

L’affaire concernait un compromis de vente signé le 10 novembre 2020 entre la SCI La Prédecelle Bruis et MM. [S] portant sur un ensemble immobilier situé à Saint-Joseph pour un prix de 328 000 euros. La vente était conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire. Une indemnité d’immobilisation de 14 475 euros avait été déposée entre les mains du notaire.

Le compromis prévoyait que les acquéreurs devaient justifier au plus tard le 31 janvier 2021 de l’accord de principe d’un organisme prêteur ou d’une offre de prêt. À défaut, la promesse devenait caduque. Toutefois, l’indemnité d’immobilisation ne devait être restituée que si les acquéreurs démontraient avoir accompli toutes les démarches nécessaires à l’obtention du financement.

La rupture du projet immobilier

L’annulation de la vente par la SCI

Au cours de l’exécution du compromis, les acquéreurs ont multiplié les contacts avec différents intermédiaires financiers, notamment CAFPI, Meilleurtaux, Koytcha Conseil et le Crédit Agricole. Ils envisageaient plusieurs montages juridiques impliquant diverses sociétés d’exploitation et de gestion.

Malgré ces démarches, aucun accord de principe ni aucune offre de prêt conforme aux stipulations contractuelles n’a été produit dans les délais prévus.

Constatant l’absence de réalisation de la condition suspensive et l’expiration des délais contractuels, la SCI a notifié le 6 mai 2021 sa décision de mettre fin à la vente et a revendiqué le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.

L’action judiciaire des acquéreurs

Estimant avoir effectué les démarches nécessaires, les acquéreurs ont assigné la SCI afin d’obtenir :

• la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 14 475 euros ;
• le remboursement des frais engagés ;
• l’indemnisation d’une perte de chance d’investir ;
• diverses sommes complémentaires au titre des intérêts et frais de procédure.

Le tribunal judiciaire les a intégralement déboutés et les a condamnés à verser à la SCI la somme de 16 400 euros correspondant à la clause pénale prévue au compromis. Ils ont alors interjeté appel.

La question juridique

La cour devait déterminer si les acquéreurs pouvaient bénéficier de la protection attachée à la condition suspensive d’obtention du prêt alors même qu’aucune offre de financement n’avait été obtenue dans les délais contractuels.

Plus précisément, il s’agissait de savoir si les démarches accomplies permettaient d’établir que l’échec de la condition suspensive n’était pas imputable aux acquéreurs.

L’analyse de la cour

Des démarches jugées insuffisantes

La cour relève que les acquéreurs avaient effectivement entrepris plusieurs prises de contact avec des courtiers et des établissements bancaires avant et après la signature du compromis.

Toutefois, les magistrats observent que les demandes de financement n’étaient pas présentées au nom des acquéreurs eux-mêmes, pourtant seuls bénéficiaires du compromis.

Les pièces produites concernaient en réalité différentes structures envisagées pour l’exploitation future du bien :

• SAS Tourism Invest ;
• SAS Lotus Développement ;
• sociétés encore en cours de réflexion ;
• montages associant SCI, SARL ou SAS.

La cour constate qu’aucune offre de prêt ni même aucune attestation de dépôt de demande de prêt n’avait été établie au nom personnel des acquéreurs conformément aux stipulations du compromis.

L’échec imputable aux bénéficiaires

Les juges soulignent également que la clause de substitution prévue dans le compromis ne dispensait pas les acquéreurs d’informer clairement le vendeur et le notaire du recours à une société substituée.

Or cette information n’avait jamais été formalisée.

En outre, l’accord bancaire finalement obtenu le 17 mai 2021 était postérieur à l’expiration des délais contractuels et demeurait lui-même conditionné à un apport en capital de 118 000 euros.

Pour la cour, ces éléments démontrent que la condition suspensive a défailli du fait même des acquéreurs.

En application de l’article 1304-3 du Code civil, la condition doit alors être réputée accomplie, ce qui prive les bénéficiaires de la protection normalement attachée à la condition suspensive de prêt.

La conservation de l’indemnité d’immobilisation

La cour juge que l’indemnité d’immobilisation de 14 475 euros reste définitivement acquise à la SCI.

Elle rappelle que le compromis prévoyait expressément que, lorsque la défaillance de la condition suspensive est imputable au bénéficiaire, celui-ci perd son droit à restitution du dépôt versé entre les mains du notaire.

Les acquéreurs sont donc déboutés de leur demande de restitution.

L’application de la clause pénale

Le compromis prévoyait également une clause pénale fixant forfaitairement à 5 % du prix de vente les dommages-intérêts dus lorsque le bénéficiaire ne respecte pas les obligations mises à sa charge.

La cour considère que cette clause trouve pleinement à s’appliquer dès lors que les acquéreurs ont fait échouer la vente par leur propre défaillance dans la réalisation de la condition suspensive.

Le montant de la pénalité s’élève ainsi à 16 400 euros, somme sur laquelle s’impute l’indemnité d’immobilisation déjà versée.

Portée de l’arrêt

Cette décision illustre la rigueur avec laquelle les juridictions apprécient les obligations de l’acquéreur bénéficiaire d’une condition suspensive de prêt. La simple démonstration de démarches bancaires ne suffit pas. Encore faut-il que celles-ci soient conformes aux stipulations du compromis et effectuées au nom des bénéficiaires désignés dans l’acte.

L’arrêt rappelle également qu’un acquéreur qui fait échouer la réalisation de la condition suspensive par négligence ou par un montage financier non conforme aux engagements contractuels s’expose non seulement à la perte de son dépôt de garantie, mais également au paiement intégral de la clause pénale prévue dans la promesse de vente.