116 206 euros au titre les loyers Covid pour les bailleurs de la résidence de tourisme Adagio Massy
25 bailleurs propriétaires de cette résidence PIERRE ET VACANCES ont obtenu la condamnation de l’exploitant à régler ses loyers impayés sous le prétexte des confinements datant aujourd’hui de 2020 et 2021.
La condamnation à la somme de 116 206 euros se compose de 108 526 euros de loyers commerciaux et de 7 680 euros de remboursement de frais de justice (article 700).
Le tribunal judiciaire d’Évry énonce que les bailleurs n’ont pas commis de faute ou de violation contractuelle.
Les juges rappellent dans ce jugement du 7 avril 2022 que les l’obligation de délivrance du bailleur n’implique pas l’obligation de garantir au preneur la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité :
« En effet, si les différents arrêtés et mesures administratives portent bien une atteinte objective et incontestable à la jouissance paisible des locaux loués, puisqu’en interdisant de recevoir du public, les mesures administratives empêchent le preneur de jouir des locaux conformément à leur destination contractuelle, on ne peut reprocher au bailleur aucune faute ayant rendu impossible l’exercice par le preneur de son activité hôtelière.
Par ailleurs, l’obligation de délivrance du bailleur n’implique pas l’obligation de garantir au preneur la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité, dès lors que la consistance, et l’état des locaux qui lui ont été remis lui permettent d’exercer l’activité à laquelle ils sont contractuellement destinés.
Il en résulte que l’exception d’inexécution soulevée par la SAS ADAGIO sera rejetée. »
Jugements du tribunal judiciaire d’Évry du 7 avril 2022, 8ème Chambre civile, RG n°21/01846 et n°21/01848
La Cour de cassation a rendu deux arrêts et publié un communiqué le 30 juin 2022, confirmant cette solution.
La mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance.
Un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers.
“Repère : la perte de la chose louée
Article 1722 du code civil : Un locataire peut demander la baisse du prix du bail ou sa résiliation s’il a perdu la chose qu’il loue dans des circonstances fortuites.
L’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne pouvait être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil.
En effet, cette interdiction :
- était générale et temporaire ;
- avait pour seul objectif de préserver la santé publique ;
- était sans lien direct avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat.
Les commerçants n’étaient donc pas en droit de demander une réduction de leur loyer.”
Communiqué de la Cour de cassation du 30 juin 2022