CGH : Indemnité d’éviction en résidence de tourisme

Confirmation d’une perte partielle du fonds et valorisation selon les usages hôteliers

Un congé sans renouvellement à l’origine du litige

Par acte du 8 juin 2021, un bailleur a délivré congé sans offre de renouvellement à l’exploitant d’une résidence de tourisme, avec offre d’indemnité d’éviction. Le bail commercial portait sur un appartement intégré dans un ensemble exploité de manière unitaire par la société preneuse.

Si le principe du droit à indemnité d’éviction n’était pas contesté, les parties divergeaient fortement sur son montant, le bailleur proposant une indemnisation nettement inférieure à celle revendiquée par l’exploitant. Une expertise judiciaire a été ordonnée afin de trancher ces divergences.

La qualification d’une perte partielle du fonds de commerce

Le tribunal rappelle le principe fondamental de l’article L.145-14 du Code de commerce : l’indemnité d’éviction doit réparer intégralement le préjudice subi par le locataire, en incluant notamment la valeur marchande du fonds de commerce.

En l’espèce, la difficulté tenait à la nature de l’activité : une résidence de tourisme exploitée de manière globale. Le bailleur soutenait que la perte d’un seul appartement parmi plusieurs dizaines n’entraînait qu’un préjudice marginal.

Le tribunal rejette cette analyse et adopte une position classique en matière de résidences gérées :

• le fonds de commerce constitue une unité économique indivisible,
• chaque lot n’est qu’un élément du fonds global,
• la perte d’un lot entraîne nécessairement une perte partielle du fonds, même si elle est proportionnellement limitée.

Ainsi, la disparition d’un appartement exploité entraîne une diminution certaine du chiffre d’affaires et de la clientèle, indépendamment du nombre total de lots exploités.

Une méthode d’évaluation conforme aux usages hôteliers

Le tribunal valide les méthodes retenues par l’expert judiciaire, conformes aux usages du secteur hôtelier :

• méthode du coefficient multiplicateur du chiffre d’affaires,
• méthode fondée sur l’excédent brut d’exploitation (EBE).

Il retient également une approche déterminante : l’indemnité doit être calculée à partir d’une exploitation en conditions normales, ce qui conduit à écarter les exercices impactés par la crise Covid-19.

S’agissant du coefficient applicable au chiffre d’affaires, le tribunal valide un coefficient de 2,8, au regard :

• du classement 4 étoiles de la résidence,
• de son attractivité,
• de la qualité des prestations para-hôtelières,
• et des références sectorielles.

En combinant les deux méthodes et en retenant leur moyenne, l’indemnité principale d’éviction est fixée à 57 570 euros.

La reconnaissance critiquable d’un trouble commercial inexistant

Au titre des indemnités accessoires, le tribunal retient l’existence d’un trouble commercial, caractérisé par :

• la désorganisation des réservations,
• l’incertitude sur la date de libération des lieux,
• l’impact sur la rentabilité en raison du maintien des charges fixes.

Sur la base des usages (trois mois d’EBE), une indemnité complémentaire de 1 165 euros est accordée.

Une indemnité d’occupation alignée sur la valeur locative

L’exploitant étant maintenu dans les lieux après le congé, une indemnité d’occupation était due à compter du 1er janvier 2022.

Le tribunal rappelle que cette indemnité doit correspondre à la valeur locative réelle, indépendamment du loyer contractuel antérieur.

Contrairement à l’expert, il refuse tout abattement pour précarité, considérant que :

• l’exploitation s’est poursuivie normalement,
• aucune perturbation concrète n’est démontrée.

L’indemnité d’occupation est ainsi fixée à 899,08 € HT par mois.

Rejet de la compensation et conséquences financières

La demande de compensation entre indemnité d’éviction et indemnité d’occupation est rejetée, faute de créances simultanément certaines, liquides et exigibles.

Le tribunal condamne le bailleur :

• au paiement de l’indemnité d’éviction (principale et accessoire),
• aux dépens, incluant l’expertise,
• ainsi qu’à 3 500 € au titre de l’article 700 du CPC.

Enfin, il rappelle que le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, conformément à l’article L.145-28 du Code de commerce.