Résiliation du Bail Adagio Val d’Europe Serris

Le tribunal judiciaire de Meaux a statué sur un litige opposant M. [B] [S] et Mme [N] [T] à la SAS PV-CP CITY concernant un bail commercial d’un appartement dans une résidence de tourisme. ​

En bref les points principaux du jugement :

1. Congé nul : Le congé délivré le 9 mars 2021 par les demandeurs à la société PV RESIDENCE & RESSORT FRANCE est déclaré nul, car cette société n’était plus partie au bail suite à un apport partiel d’actif à la SAS PV-CP CITY. ​
2. Résiliation du bail : Le tribunal prononce la résiliation du bail commercial entre les parties, en raison du non-paiement des loyers par la SAS PV-CP CITY. ​
3. Expulsion : La SAS PV-CP CITY est ordonnée de libérer l’appartement. ​ En cas de refus, l’expulsion pourra être réalisée avec le concours de la force publique. ​
4. Indemnité d’occupation : La SAS PV-CP CITY doit payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer contractuel jusqu’à la libération effective des locaux. ​
5. Loyers impayés : La SAS PV-CP CITY est condamnée à payer 11 500 euros pour les loyers impayés entre le 1er octobre 2023 et le 31 décembre 2024. ​
6. Préjudice de jouissance : Les demandeurs sont condamnés à payer 28 155,45 euros à la SAS PV-CP CITY pour le préjudice de jouissance subi, avec compensation des créances respectives. ​
7. Rejet des autres demandes : Les demandes des demandeurs concernant des dommages et intérêts pour préjudice moral, résistance abusive, et perte de chance de ne pas contracter sont rejetées. ​ Les demandes de la SAS PV-CP CITY pour des dommages et intérêts supplémentaires et frais irrépétibles sont également rejetées.
8. Dépens : Les dépens sont partagés à parts égales entre les parties.
9. Exécution provisoire : Le tribunal ordonne l’exécution provisoire du jugement.

En résumé, le tribunal a résolu le litige en résiliant le bail commercial, ordonnant l’expulsion de la SAS PV-CP CITY, et en condamnant les deux parties à des paiements compensatoires pour les loyers impayés et le préjudice de jouissance. ​

Sur la demande de résiliation du contrat de bail commercial

Selon l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Aux termes de l’article 1315 ancien du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

11 500 euros de loyers impayés

En l’espèce, la SAS PV CP CITY ne conteste pas que plusieurs loyers dus en exécution du contrat conclu avec M. [S] et Mme [T] sont restés impayés.
D’une part, il ressort d’un jugement versé aux débats rendu par le tribunal judiciaire de Meaux le 16 mars 2023 qu’elle a été condamnée à payer aux bailleurs la somme de 10 910,25 euros à titre d’arriérés de loyers, pour la période comprise entre le mois de mars 2020 et le 7 novembre 2021.
Il n’est pas sérieusement contesté que cette condamnation a été exécutée le 9 mai 2023, par le paiement d’une somme de 10 981,74 euros au moyen d’un virement CARPA. En effet, si les bailleurs soutiennent qu’aucun loyer ne leur a été payé, ils précisent également qu’  » à ce jour les loyers ne sont plus payés depuis le 1er octobre 2023 (souligné) « . Par ailleurs, leur demande de condamnation au paiement des loyers et/ou indemnités d’occupation ne porte que sur le dernier trimestre de l’année 2023 et sur les quatre trimestres de l’année 2024.
Il résulte de ces éléments que les loyers dus pour la période comprise entre le mois de mars 2020 et le 7 novembre 2021 n’ont été payés que le 9 mai 2023, à la suite d’un jugement de condamnation.
D’autre part, M. [S] et Mme [T] soutiennent que les loyers dus entre le 1er octobre 2023 et le 31 décembre 2024 ne leur ont pas été payés.

Sur ce point, la SAS PV CP CITY affirme leur avoir adressé plusieurs chèques jamais encaissés et avoir demandé à plusieurs reprises qu’ils lui communiquent un RIB afin de procéder au paiement des loyers.
Force est toutefois de constater qu’aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir l’envoi de tels chèques, qu’il résulte par ailleurs de courriels produits par le bailleur que ce moyen de paiement n’est plus utilisé depuis le 1er avril 2023. Enfin, la SAS PV CP CITY ne justifie pas comme elle le prétend avoir demandé à plusieurs reprises à M. [S] et Mme [T] de lui communiquer un RIB, puisque le destinataire des courriels produits pour en justifier, datés des 29 avril et 6 mai 2024, n’est pas mentionné.
Dès lors, la SAS PV CP CITY ne justifie pas avoir payé les loyers dus entre le 1er octobre 2023 et le 31 décembre 2024, pour un montant non contesté de 11 500 euros, ni d’ailleurs avoir consigné une somme équivalente susceptible de corroborer les difficultés qu’elle prétend avoir rencontrées.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est établi que la SAS PV-CP CITY a manqué à son obligation de paiement des loyers, soit l’obligation principale mise à sa charge dans le cadre du contrat de bail, dès le début de la relation contractuelle et jusqu’au 31 décembre 2024 au moins.
Le tribunal relève que les sommes finalement payées ne l’ont été qu’en exécution d’un jugement de condamnation, qu’elles ne concernent pas les loyers postérieurs à la date de restitution du bien loué et qu’elles constituent une part négligeable de l’ensemble des sommes dues à M. [S] et Mme [T].
Une telle inexécution, compte tenu de sa durée, ne peut être justifiée par les conséquences que l’épidémie de Covid-19 a pu avoir sur l’activité de la SAS PV-CP CITY ou par le litige opposant les parties et ayant conduit à la saisine du juge des référés.
Elle ne peut davantage être couverte par une compensation avec la somme de 13 000 euros à laquelle M. [S] et Mme [T] ont été condamnées à titre de provision de dommages et intérêts pour trouble de jouissance puisque le juge des référés ne l’a pas prévu dans sa décision et que les demandeurs n’ont donné aucun accord en ce sens.
Il en résulte que la SAS PV CP CITY a commis une inexécution suffisamment grave de son obligation de payer les loyers, justifiant de prononcer la résiliation du contrat de bail.
Cette résiliation prendra effet au jour du présent jugement à défaut de demande contraire des parties.

Sur la demande d’expulsion de la SAS PV CP CITY

Compte tenu de la résiliation du contrat de bail, il convient d’ordonner à la SAS PV CP CITY de libérer les lieux.
A défaut, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de
la force publique.
Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux de la SAS PC-CP CITY ou de tous occupants de son chef postérieurement à la résiliation du
contrat de bail justifie que cette société soit condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du
loyer contractuel, jusqu’à la leur libération effective.
Sur la demande de paiement des loyers échus
Ainsi qu’il a été vu, la SAS PV CP CITY ne justifie pas avoir payé les loyers dus en exécution du contrat de bail pour la
période comprise entre le 1er octobre 2023 et le 31 décembre 2024, pour un montant total non contesté de 11 500
euros.
Il convient par conséquent de la condamner à payer cette somme à M. [S] et Mme [T] à titre de loyers impayés.

Sur les demandes en paiement de dommages et intérêts

Sur l’indemnisation d’une perte de chance de ne pas contracter

Selon l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.
Aux termes de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, l’obligation pour le bailleur de payer une indemnité d’éviction au preneur en l’absence de renouvellement du bail est prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce. Elle fait partie intégrante du statut des baux commerciaux.
La soumission du bail à ce statut est rappelée à l’article 1er selon lequel :  » Le Bailleur donne à bail à loyer au Preneur qui accepte conformément aux articles L145-1 et suivants du nouveau Code de Commerce et les textes ultérieurs subséquents, les locaux aménagés ci-après désignés à l’article 3.  »
M. [S] et Mme [T] ne peuvent donc prétendre avoir ignoré les obligations mises à leur charge du fait de la conclusion du bail, en particulier celle de payer une indemnité d’éviction en cas de refus du renouvellement.
Le preneur n’avait donc aucune obligation de les informer sur l’existence d’une telle obligation préalablement à la conclusion du bail.
M. [S] et Mme [T] doivent donc être déboutés de leur demande de condamnation de la SAS PV-CP CITY au paiement
d’une somme de 130 000 euros en réparation d’une perte de chance de ne pas contracter.

Sur l’indemnisation d’un préjudice moral

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à
raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été
empêchée par la force majeure.
En l’espèce, M. [S] et Mme [T] sollicitent la condamnation de la SAS PV-CP CITY au paiement d’une somme de 15 000 euros en réparation d’un préjudice moral.
Force est cependant de constater qu’aucun développement n’est fait sur ce chef de demande et que l’existence d’un tel préjudice comme celle d’un lien de causalité entre la faute reprochée à la SAS PV-CP CITY et le dommage ne sont pas établies.
Cette demande sera donc rejetée.