Congé des bailleurs à GLOBAL EXPLOITATION sans indemnité d’éviction

Commentaire de l’arrêt du 28 septembre 2023 de la Cour d’appel de Paris (n° 19/17085)

Faits et procédure :

Les bailleurs, propriétaires de 55 lots dans une résidence de tourisme, ont notifié à la société locataire un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Ils ont fondé cette décision sur trois motifs principaux : des frais d’entretien prétendument indus, le non-respect de la destination contractuelle, et des retards de paiement des loyers.

Décision de la Cour :

1. Frais d’entretien non justifiés :

La Cour d’appel a jugé que la mise en demeure des bailleurs, visant à obtenir le remboursement de frais d’entretien, était inefficace. En effet, cette mise en demeure ne contenait ni le décompte précis des sommes dues ni leur répartition entre les différents bailleurs. Cette imprécision prive la mise en demeure de tout effet, et par conséquent, elle ne peut justifier un refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

2. Non-respect de la destination contractuelle :

Concernant le non-respect de la destination contractuelle allégué, les bailleurs soutenaient que la société locataire avait conclu des baux de longue durée, ce qui contreviendrait à la destination touristique du contrat. Cependant, la Cour a estimé que les bailleurs n’apportaient pas la preuve de la conclusion de tels baux. De plus, la location à des étudiants, bien que présente, n’était pas interdite par le contrat de bail. En effet, les bailleurs eux-mêmes reconnaissaient que la résidence pouvait être à la fois une résidence de tourisme et une résidence pour étudiants. Par conséquent, ce motif de refus de renouvellement est également écarté.

3. Retards de paiement des loyers :

S’agissant des retards de paiement des loyers, la Cour a relevé que ces retards, bien qu’admis par la société locataire, n’étaient pas prouvés de manière suffisante pour justifier un refus de renouvellement sans indemnité. Les bailleurs n’ont pas démontré que chaque propriétaire avait été spécifiquement affecté par ces retards avant et après la mise en demeure. De plus, la Cour a souligné que les bailleurs devaient prouver que les retards, par leur nombre et leur importance, constituaient des manquements d’une gravité suffisante pour justifier la privation de l’indemnité d’éviction, ce qu’ils n’ont pas réussi à faire.

Conclusion :

La Cour d’appel de Paris a confirmé la décision de première instance en accordant à la société locataire une indemnité d’éviction pour chaque bail. Elle a également ordonné une expertise pour évaluer cette indemnité. L’arrêt met en lumière l’importance de la précision et de la justification des motifs avancés par les bailleurs pour refuser le renouvellement d’un bail commercial sans indemnité d’éviction. Il rappelle également les exigences de preuve que doivent respecter les bailleurs, notamment en matière de retards de paiement, pour invoquer des motifs graves et légitimes.

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