La décision de la Cour d’appel de Grenoble du 4 avril 2024 (RG n°22/03885) concerne un litige complexe entre plusieurs copropriétaires d’une résidence de tourisme et les sociétés responsables de l’exploitation de cette résidence, en particulier la Sasu Les Toits du [Adresse 109] et la société Noemy’s Group, anciennement Mona Lisa Groupe Seml. Cette affaire s’inscrit dans une longue série de conflits liés à l’exploitation commerciale de la résidence, notamment suite à la liquidation judiciaire de l’exploitant initial, la société Mona Lisa Hôtels et Résidences, et aux tentatives de reprise par diverses entités.
Contexte et faits principaux :
Les copropriétaires de la résidence avaient initialement confié l’exploitation de leurs lots à la société Mona Lisa dans le cadre de baux commerciaux. Après la liquidation judiciaire de cette dernière en 2010, la société Dofre Estate (aujourd’hui Noemy’s Group) a repris l’exploitation via un plan de cession homologué par le tribunal de commerce. Cependant, plusieurs copropriétaires ont refusé de reconnaître cette société comme nouvel exploitant, préférant organiser une auto-gestion de la résidence sous l’égide de la société Aeriom.
En 2013, la liquidation judiciaire de la société Aeriom a compliqué davantage la situation, conduisant à de nouveaux litiges concernant la résiliation des baux commerciaux. Le 13 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Gap a prononcé la résiliation de ces baux, ordonnant l’expulsion des sociétés impliquées, y compris Les Toits du [Adresse 109]. Toutefois, cette décision a été annulée par un arrêt de la cour d’appel de Grenoble le 9 novembre 2017.
Suite à cette annulation, plusieurs copropriétaires ont poursuivi en justice pour obtenir la résiliation rétroactive des baux à compter du 1er janvier 2011, invoquant divers manquements de la part des exploitants. Entre 2019 et 2020, certains bailleurs ont délivré des congés avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, accentuant le contentieux.
Demande des sociétés appelantes :
Les sociétés Sasu Les Toits du [Adresse 109] et Noemy’s Group ont fait appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Gap en 2022, qui rejetait toutes les demandes des copropriétaires. Elles ont sollicité la cour pour qu’elle :
- Confirme le jugement en rejetant les demandes des copropriétaires relatives au paiement de loyers sur la base d’estimations de la société Aeriom.
- Réforme le jugement pour exclure la société Noemy’s de toute responsabilité solidaire, arguant qu’elle n’a jamais occupé ni exploité directement la résidence.
- Condamne les copropriétaires à leur verser des indemnités pour l’éviction suite à la délivrance des congés en 2019 sans paiement d’indemnité d’éviction, conformément aux articles du code de commerce.
Arguments des copropriétaires :
Les copropriétaires ont, de leur côté, demandé la confirmation du jugement de première instance, en insistant sur le fait que les baux avaient été résiliés de facto dès 2014 suite à l’expulsion des sociétés. Ils ont également réclamé des rappels de loyers pour les périodes où leurs appartements étaient encore exploités, ainsi que des indemnités pour le non-paiement des loyers minimums garantis.
Décision de la cour :
La cour a confirmé le rejet des demandes des copropriétaires en matière de rappels de loyers, soulignant que les baux prévoyaient un mode de calcul des loyers basé sur les résultats d’exploitation, et non sur des grilles de loyers prévisionnels fournies par la société Aeriom. En revanche, la cour a rejeté la demande des sociétés exploitantes d’indemnités d’éviction, estimant que l’exploitation de la résidence avait cessé dès 2014, et que les congés délivrés en 2019 ne pouvaient pas justifier une telle indemnité.
Conclusion:
En conclusion, cette décision illustre la complexité des litiges liés aux baux commerciaux dans le secteur des résidences de tourisme, marqués par des enjeux financiers importants pour les copropriétaires et les exploitants.
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