Nullité des clauses potestatives : une victoire de principe pour les bailleurs
Un contentieux révélateur des dérives contractuelles en résidence de tourisme
Dans cette affaire opposant la société CGH, exploitante de la résidence de tourisme « Les Fermes de [Localité 7] », à plusieurs copropriétaires-bailleurs, l’enjeu central portait sur la validité d’une clause dite « d’approbation » insérée dans les baux commerciaux. Cette clause, reprise dans les actes de renouvellement, stipulait que « toute dépense engagée par le bailleur sans l’accord exprès du preneur restera à la charge exclusive du bailleur ».
Plusieurs copropriétaires, estimant cette stipulation manifestement déséquilibrée, ont assigné CGH en nullité sur le fondement de l’article 1171 du Code civil et de la prohibition des clauses potestatives (art. 1304-2 C. civ.). À ce titre, ils ont également soulevé le caractère illicite du transfert de charges au détriment du bailleur, notamment pour la contribution à l’audiovisuel public et les charges de copropriété.
Le renouvellement du bail : un nouveau contrat au sens strict
L’argument central du bailleur résidait dans l’idée que les clauses contestées avaient été reconduites à l’identique depuis les baux initiaux de 2005–2006, si bien que l’action en nullité était, selon lui, prescrite depuis longtemps. En ce sens, CGH plaidait que les actes de 2017–2018 ne faisaient que « toiletter » les baux antérieurs, sans créer de nouvelles obligations.
La Cour d’appel de Chambéry rejette avec clarté cette position, confirmant l’ordonnance de mise en état du 5 octobre 2023 : les actes de renouvellement doivent être analysés comme de véritables nouveaux contrats, et non comme de simples reconductions. La Cour relève en effet des modifications substantielles : forme contractuelle repensée, introduction d’un forfait de travaux d’embellissement, augmentation du loyer et clarification du régime des charges.
Dès lors, la prescription quinquennale n’a commencé à courir qu’à compter de la signature des baux renouvelés (en 2018 ou 2021 selon les cas), rendant recevables les actions engagées en 2022.
La recevabilité confirmée mais le fond reste à trancher
Il est important de noter que l’arrêt se limite à confirmer la recevabilité de l’action en nullité, sans statuer sur le bien-fondé de cette demande. Le débat sur le caractère potestatif ou déséquilibré de la clause d’approbation n’est donc pas clos. Néanmoins, cette décision ouvre la voie à une jurisprudence qui pourrait remettre en cause de nombreuses pratiques contractuelles en résidence de tourisme.
Pour les bailleurs, cette décision est essentielle : elle valide une approche juridique offensive visant à contester des clauses type imposées par les exploitants, souvent déséquilibrées et peu discutées au moment de la signature.
Un revers procédural pour l’exploitant
CGH, qui sollicitait l’irrecevabilité des demandes ainsi qu’une indemnisation pour procédure abusive, se voit déboutée sur toute la ligne. La Cour la condamne non seulement aux dépens, mais aussi à verser 200 euros à chacun des six bailleurs au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Pour l’avocat des bailleurs, cette décision constitue une reconnaissance de la bonne foi procédurale des propriétaires, souvent contraints d’agir en justice pour faire valoir leurs droits élémentaires.
Conclusion : vers un rééquilibrage des rapports preneur-bailleur
Cet arrêt s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel de fond tendant à requalifier les actes de renouvellement comme de véritables nouveaux baux, ce qui redonne une marge d’action aux bailleurs. Il rappelle que les clauses d’approbation unilatérales ou les transferts systématiques de charges doivent être analysés à l’aune des règles protectrices du Code civil et de la jurisprudence sur les clauses abusives.
En résidence de tourisme, où les preneurs professionnels disposent souvent d’un pouvoir contractuel supérieur, il est impératif pour les bailleurs de faire contrôler judiciairement les clauses litigieuses, même longtemps après la conclusion initiale du bail. Cet arrêt donne raison à ceux qui refusent une vision figée et déséquilibrée du contrat de bail commercial.
Cour d’appel, Chambéry 5 novembre 2024