Indemnité d’éviction en résidence de tourisme : l’exécution forcée d’une transaction conclue après un congé

Un litige né d’un refus de renouvellement de bail commercial

Par jugement du 29 mai 2026, le Tribunal judiciaire d’Albertville a été saisi d’un contentieux opposant une société exploitante de résidence de tourisme à des bailleurs britanniques à la suite d’un congé avec refus de renouvellement d’un bail commercial.

La société locataire exploitait un demi-chalet au sein de la résidence de tourisme « Côte Village », dans le cadre d’un bail commercial conclu le 17 décembre 2009 et expirant le 30 septembre 2018. Le 12 avril 2018, les propriétaires ont délivré un congé avec refus de renouvellement.

Estimant bénéficier du droit au renouvellement prévu par le statut des baux commerciaux, l’exploitant a assigné les bailleurs le 18 décembre 2020 afin d’obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction, la désignation d’un expert chargé d’en évaluer le montant et la reconnaissance de son droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

Le dossier s’inscrivait ainsi dans le cadre classique des contentieux opposant bailleurs particuliers et exploitants de résidences de tourisme à l’expiration du bail commercial.

Une procédure interrompue par des négociations

La radiation de l’instance

Après l’introduction de l’instance, les parties ont engagé des discussions amiables.

Ces négociations ont conduit le juge de la mise en état à prononcer une ordonnance de radiation le 5 mai 2022 afin de permettre aux parties de poursuivre leurs pourparlers.

L’objectif était de parvenir à un accord transactionnel mettant fin au litige relatif à l’indemnité d’éviction.

La conclusion d’une transaction

Les discussions ont effectivement abouti à la signature d’une transaction le 2 décembre 2021.

Selon cet accord, les parties avaient réglé amiablement la question de l’indemnité d’éviction due à la société exploitante. En contrepartie, le preneur avait quitté les locaux conformément aux engagements réciproques convenus entre les parties.

Toutefois, malgré cet accord, un différend est apparu concernant son exécution, conduisant la société exploitante à reprendre l’instance en février 2024 afin d’obtenir le paiement des sommes restant dues.

Les demandes des parties

Les prétentions de la société exploitante

Dans ses dernières conclusions, la société exploitante demandait au tribunal de condamner les bailleurs au paiement de 10 220,90 euros, correspondant selon elle aux sommes restant dues en exécution de la transaction du 2 décembre 2021.

Elle sollicitait également :

• les intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2021 ;
• des dommages-intérêts pour résistance abusive ;
• une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les moyens de défense des bailleurs

Les propriétaires soulevaient principalement une exception de nullité de l’assignation.

Ils soutenaient que les actes avaient été délivrés à une adresse inadaptée et invoquaient indirectement les conséquences de la prescription applicable au statut des baux commerciaux.

Ils formulaient également une demande reconventionnelle de 3 120 euros au titre de prétendues réparations locatives qui auraient été nécessaires après le départ de l’exploitant.

Le rejet de l’exception de nullité

L’incompétence du tribunal pour connaître de l’exception

Le tribunal rappelle d’abord qu’en application de l’article 789 du Code de procédure civile, les exceptions de procédure relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état lorsqu’il est saisi.

Or les bailleurs avaient soulevé cette exception devant le tribunal alors que la procédure avait déjà été instruite sous le contrôle du juge de la mise en état.

L’exception est donc déclarée irrecevable.

L’absence de grief démontré

Les juges ajoutent que, même examinée au fond, cette exception n’aurait pu prospérer.

Les défendeurs se sont constitués dans les délais, ont participé à la procédure et ont même négocié une transaction. Aucun préjudice procédural n’était donc démontré.

Le tribunal rappelle ainsi qu’une nullité pour vice de forme ne peut être prononcée sans preuve d’un grief.

L’exécution forcée de la transaction

Une obligation devenue incontestable

Le point central du jugement réside dans l’analyse de la transaction conclue entre les parties.

Le tribunal constate que les parties ont définitivement réglé leur différend relatif à l’indemnité d’éviction. La société exploitante a exécuté ses obligations en quittant les lieux conformément à l’accord conclu.

Dans ces conditions, les bailleurs demeuraient tenus d’exécuter leur propre engagement de paiement.

Le tribunal considère que cette dette est devenue incontestable du seul fait de la transaction.

La condamnation des bailleurs

Les propriétaires sont condamnés à verser à la société exploitante la somme de 10 220,90 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2021.

Cette condamnation ne repose plus sur le droit à indemnité d’éviction lui-même mais sur la force obligatoire de la transaction qui a définitivement fixé les droits des parties.

Le rejet des demandes des bailleurs

Concernant les réparations locatives réclamées, le tribunal observe qu’aucun état des lieux n’a été établi et qu’aucune preuve sérieuse des dégradations alléguées n’est produite.

Les seules photographies versées aux débats révèlent au contraire un état d’entretien satisfaisant des locaux.

La demande est donc rejetée.

Le tribunal rejette également la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formée par la société exploitante, estimant que le retard de paiement est déjà compensé par les intérêts légaux.

La décision

Le Tribunal judiciaire d’Albertville condamne les bailleurs à payer 10 220,90 euros au titre de la transaction, outre les intérêts légaux à compter du 2 décembre 2021. Il leur impose également le paiement de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens. Toutes les demandes reconventionnelles sont rejetées. L’exécution provisoire est de droit.

Portée pratique

Cette décision rappelle l’efficacité juridique des transactions conclues dans les contentieux d’indemnité d’éviction en résidence de tourisme. Une fois l’accord signé et exécuté par le preneur, le bailleur ne peut remettre en cause ses engagements sans s’exposer à une condamnation judiciaire fondée non plus sur le statut des baux commerciaux, mais sur la force obligatoire de la transaction.