Combien payer d’indemnité d’éviction à SODEREV TOUR ? (TJ Albertville, 9/01/2026, n°22/00200)

Le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Albertville le 9 janvier 2026 illustre parfaitement la manière, dont les juridictions appréhendent concrètement les litiges en résidences de tourisme.

Au-delà des principes, cette décision met en lumière une réalité essentielle : le juge adopte une approche économique, pragmatique, qui contredit souvent les positions maximalistes des exploitants.

1. Une qualification déterminante : la perte partielle du fonds

Premier point clé : la qualification du préjudice.

L’exploitant (SODEREV TOUR) invoquait une indemnité d’éviction élevée.

Le tribunal rappelle une évidence souvent négligée :

• la perte d’un seul lot dans une résidence constitue une perte partielle du fonds de commerce.

Conséquence directe :

• l’indemnité n’est pas calculée comme une perte totale,
• mais comme une indemnité de remplacement limitée.

C’est un levier majeur pour les bailleurs : réduire structurellement l’assiette de l’indemnité.

2. La méthode de calcul : rejet des approches théoriques

Le tribunal adopte une position équilibrée entre :

• la méthode hôtelière (revendiquée par l’exploitant),
• les données réelles d’exploitation,
• et l’analyse de l’expert judiciaire.

Il retient :

• un chiffre d’affaires moyen retraité (exclusion des années COVID),
• une moyenne entre données réelles et théoriques,
• un coefficient de 1,5, bien inférieur aux prétentions du preneur.

L’indemnité principale est fixée à 19.722 €.

Les coefficients élevés ne sont pas acquis sans démonstration sérieuse des usages.

3. Les indemnités accessoires : encadrement strict

1. Frais de remploi

Le tribunal limite les frais de remploi à 5 % de l’indemnité d’éviction, en retenant une logique réaliste :

• l’exploitant n’achète pas les biens,
• il peut reconstituer son portefeuille de lots.

2. Trouble commercial

Le tribunal est limité à un mois de chiffre d’affaires.

Enseignement stratégique : les indemnités accessoires doivent être démontrées précisément, à défaut elles sont fortement réduites.

4. L’indemnité d’occupation : retour à la valeur locative

Sur ce point, le tribunal rappelle un principe fondamental : l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative

(article L.145-28 combiné à L.145-33 du Code de commerce).

Il écarte :

• les calculs hôteliers de l’expert,
• les arguments liés à la crise sanitaire.

Il retient un abattement de précarité :

• une valeur locative classique,
• un abattement de précarité de 10 %, ce qui est extrêmement critiquable en l’absence de précarité démontrée en l’espèce.

Résultat pour l’indemnité d’occupation :

• indemnité d’occupation fixée à 5.343 € par an

5. Lecture stratégique pour les bailleurs

Cette décision fournit plusieurs axes d’attaque efficaces :

1. Insister sur la perte partielle du fonds

C’est le point d’entrée pour réduire drastiquement l’indemnité.

2. Contester les coefficients élevés

Exiger la preuve des usages professionnels.

3. Encadrer les indemnités accessoires

Refuser toute évaluation forfaitaire non justifiée.

4. Défendre une valeur locative “classique”

Contre les approches hôtelières souvent inflationnistes.

Conclusion

Le jugement du 9 janvier 2026 confirme une tendance de fond le juge privilégie une approche économique réaliste, fondée sur des données objectivables et non sur des modèles théoriques.