I. studio situé dans une résidence étudiante

L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Versailles le 2 mars 2023 s’inscrit dans un contentieux classique de droit des baux commerciaux, portant sur la fixation de l’indemnité d’éviction. Il oppose la société Nexity Studea, preneuse, à Madame R., bailleresse d’un studio situé dans une résidence étudiante. Cet arrêt est intéressant en ce qu’il aborde des questions techniques sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction, l’application des méthodes de calcul, et la qualification de l’activité exploitée.

II. Exposé des faits et de la procédure

En 1999, Mme R. avait consenti un bail commercial à la société SGRS, devenue par la suite la société Nexity Studea, portant sur un studio au sein d’une résidence étudiante. Le bail ayant pris fin en 2008, Mme R. a délivré un congé sans indemnité d’éviction. La société Nexity Studea a alors contesté ce congé et a sollicité, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, le paiement d’une indemnité d’éviction. Par jugement du 10 mai 2021, le tribunal a partiellement fait droit aux demandes de la société Nexity Studea en fixant l’indemnité d’éviction à 14.912,57 €.

Insatisfaite, la société Nexity Studea a interjeté appel, demandant une réévaluation de l’indemnité à 31.344,75 €, en arguant d’une mauvaise application des méthodes de calcul par l’expert judiciaire et le tribunal.

III. Problématique juridique

La question centrale de cet arrêt est la méthode d’évaluation de l’indemnité d’éviction, en particulier la qualification de l’activité de la société Nexity Studea. Faut-il considérer cette activité comme se rapprochant de celle d’un administrateur de biens ou d’un exploitant hôtelier ? De cette qualification découle l’application d’un coefficient multiplicateur pour déterminer la valeur du fonds de commerce et, par conséquent, le montant de l’indemnité d’éviction.

IV. Solution de la Cour

Qualification de l’activité :

La Cour d’appel confirme que l’activité de la société Nexity Studea emprunte à la fois à celle d’un administrateur de biens et à celle d’un exploitant hôtelier, se situant entre ces deux activités. La Cour refuse ainsi de suivre la société Nexity Studea dans sa demande de considérer son activité comme essentiellement hôtelière, ce qui aurait justifié un coefficient multiplicateur plus élevé.

**Fixation de l’indemnité d’éviction** : La Cour actualise les bases de calcul de l’indemnité d’éviction en retenant une moyenne des chiffres d’affaires des années 2016 à 2018. Elle applique un coefficient de 2 sur le chiffre d’affaires HT, aboutissant à une indemnité d’éviction de 13.677 €, légèrement supérieure à celle fixée par le tribunal de première instance.

Indemnité de remploi :

La Cour rejette la demande de la société Nexity Studea au titre de l’indemnité de remploi, estimant que cette indemnité n’est pas due en l’absence de preuve que la société envisage de réinstaller son fonds de commerce.

V. Analyse critique

Cet arrêt illustre bien la complexité de la qualification des activités exercées dans le cadre de baux commerciaux pour déterminer l’indemnité d’éviction. La décision de la Cour d’appel, en refusant de suivre la logique de la société Nexity Studea, montre une certaine rigueur dans l’application des principes d’évaluation de l’indemnité d’éviction. La Cour insiste sur la nécessité de ne pas confondre les activités para-hôtelières avec celles d’un hôtel traditionnel, ce qui a des conséquences importantes sur le calcul des indemnités.

Toutefois, on pourrait regretter que la Cour ne se soit pas davantage penchée sur les critères précis permettant de trancher entre les méthodes d’évaluation, laissant la porte ouverte à des incertitudes dans des cas similaires à l’avenir.

VI. Conclusion

L’arrêt de la Cour d’appel de Versailles confirme une approche prudente et équilibrée dans la détermination de l’indemnité d’éviction, respectant les spécificités du marché locatif et des activités exercées par les preneurs. Cette décision, bien que techniquement complexe, rappelle l’importance d’une analyse fine des situations de fait dans l’application des principes du droit des baux commerciaux.

Commentaire d’arrêt : Cour d’appel de Versailles, 12e chambre, 2 mars 2023, n° 21/04593

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