Loyers Covid-19 : des franchises admises, mais une résiliation justifiée par des impayés antérieurs
Par un jugement du 7 octobre 2026 (n° 23/00697), le tribunal judiciaire de Dax reconnaît l’application d’une clause suspendant les loyers pendant les restrictions sanitaires. Il constate néanmoins la résiliation du bail en raison d’impayés antérieurs à la pandémie et refuse toute indemnité d’éviction à l’exploitant.
- Deux lots touristiques au cœur du litige
1.1. Un bail prolongé puis dénoncé
Une relation contractuelle engagée en 2004
La SARL Manoma avait donné à bail commercial deux lots d’une résidence de tourisme à une société aux droits de laquelle vient la SAS Odalys Résidences. Prenant effet le 1er janvier 2005, le bail s’était tacitement prolongé à compter du 1er janvier 2014.
Le 29 juin 2021, Manoma délivre un congé pour le 31 décembre suivant, sans renouvellement ni indemnité d’éviction, en invoquant des arriérés locatifs. Elle signifie simultanément un commandement de payer visant la clause résolutoire. Les deux lots sont ensuite vendus et Odalys quitte les lieux.
1.2. Des demandes financières opposées
L’indemnisation réclamée par l’exploitant
Odalys assigne Manoma le 31 mai 2023. Elle sollicite deux indemnités d’éviction de 5 955,34 euros et 8 933,01 euros, ainsi que 5 000 euros pour préjudice moral et d’image. Elle soutient que les loyers impayés correspondent aux franchises autorisées par le bail pendant les confinements.
Manoma demande la constatation de la résiliation au 30 juillet 2021 et le paiement de 6 103,34 euros de loyers et charges, en soulignant l’existence d’impayés antérieurs à la crise sanitaire.
- Des impayés anciens justifiant la rupture
2.1. La clause résolutoire acquise
L’absence de preuve du règlement
Le tribunal rappelle la force obligatoire du contrat et les règles de preuve : celui qui se prétend libéré d’une obligation doit justifier son paiement.
Le commandement porte sur une dette de 3 626,35 euros. Si celle-ci comprend 2 418,56 euros correspondant aux franchises liées à la pandémie, elle inclut également des loyers antérieurs à 2020. Odalys conteste ces derniers sans produire de justificatif de règlement.
Ces impayés suffisent à entraîner l’acquisition de la clause résolutoire au 30 juillet 2021, après l’expiration du délai contractuel d’un mois.
2.2. L’indemnité d’éviction refusée
Un motif grave et légitime retenu
Sur le fondement de l’article L. 145-17, I, du Code de commerce, le tribunal considère que la persistance des impayés antérieurs à la pandémie, malgré le commandement, constitue un motif grave et légitime.
Odalys est donc privée d’indemnité d’éviction. Sa demande pour préjudice moral et d’image est également rejetée, puisque Manoma était fondée à mettre en œuvre la clause résolutoire et à délivrer le congé litigieux.
- Une clause contractuelle permettant les franchises sanitaires
3.1. L’aménagement des effets de la force majeure
Une suspension expressément prévue au bail
Le tribunal rappelle que l’impossibilité d’exercer une activité pendant la crise sanitaire n’exonère pas, par elle-même, le locataire du paiement des loyers.
Toutefois, les parties peuvent aménager contractuellement les effets de la force majeure. L’article 9 du bail prévoyait précisément la suspension du loyer lorsqu’un événement interrompait l’activité du preneur, notamment une entrave à la circulation des personnes et des biens.
Le tribunal estime que les restrictions sanitaires correspondent à cette définition et présentent les caractères d’extériorité, d’imprévisibilité et d’irrésistibilité.
3.2. Une dette réduite, sans remise en cause de la résiliation
Les condamnations prononcées
Les franchises appliquées en 2020 et 2021, soit 2 998,10 euros, sont admises. La dette locative est ramenée à 3 105,24 euros.
Odalys doit également payer 3 000 euros au titre de l’article 700 et les dépens, comprenant le commandement. Le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.
L’admission des franchises sanitaires laisse ainsi subsister les conséquences des impayés antérieurs.