I. Litige entre la S.A.S. Office Hôtelier du Logement Étudiant (OHLE)

L’arrêt rendu par le Tribunal judiciaire de Paris le 24 janvier 2024 concerne un litige entre la S.A.S. Office Hôtelier du Logement Étudiant (OHLE) et les époux [H] [Z], propriétaires d’un studio loué à OHLE dans le cadre d’un bail commercial. Le litige porte sur la validité d’un congé délivré par les bailleurs, qui souhaitaient mettre fin au bail sans offrir de renouvellement.

II. Demande d’annulation d’OHLE du congé des bailleurs

Les époux [H] [Z] avaient acquis en 2016 un studio situé dans une résidence étudiante exploitée par la S.A.S. OHLE. Ce studio faisait l’objet d’un bail commercial depuis 1999, conclu initialement entre les anciens propriétaires et OHLE, et renouvelé tacitement après son expiration en 2008.

Le 10 février 2020, les époux [H] [Z] ont signifié par lettre recommandée un congé avec refus de renouvellement à OHLE, prenant effet au 31 août 2020. OHLE a contesté la validité de ce congé, arguant qu’il ne respectait pas les formes impératives prévues par l’article L. 145-9 du Code de commerce, qui exige que le congé soit délivré par acte extrajudiciaire.

En réponse à cette contestation, OHLE a saisi le Tribunal judiciaire de Paris pour faire annuler le congé.

III. Problématique juridique

La question centrale est de savoir si le congé délivré par les époux [H] [Z] est valable au regard des exigences formelles imposées par l’article L. 145-9 du code de commerce, qui stipule que tout congé donné par le bailleur doit être signifié par acte extrajudiciaire.

IV. Congé par lettre recommandée annulé

Le Tribunal a jugé que le congé délivré par lettre recommandée le 10 février 2020 par les époux [H] [Z] à OHLE est nul et de nul effet. Il a rappelé que, selon l’article L. 145-9 du Code de commerce, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire sous peine de nullité. Les époux [H] [Z] n’ayant pas respecté cette formalité impérative, le tribunal a conclu que le congé était irrégulier.

Le Tribunal a également condamné les époux [H] [Z] à payer à OHLE la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les dépens.

V. Les bailleurs piégés par OHLE

Cet arrêt met en lumière l’importance des formalités en matière de congé pour les baux commerciaux. La rigueur avec laquelle les tribunaux appliquent les dispositions de l’article L. 145-9 du Code de commerce souligne que les bailleurs doivent être extrêmement vigilants quant au respect des formalités lors de la délivrance d’un congé.

En l’espèce, l’omission des époux [H] [Z] de faire signifier le congé par acte extrajudiciaire a suffi à rendre le congé nul, indépendamment de la volonté des parties ou des circonstances entourant la notification. Cette décision réaffirme le caractère impératif de la procédure légale et sert d’avertissement aux bailleurs concernant l’importance de suivre scrupuleusement les dispositions légales, faute de quoi ils risquent de voir leurs actions déclarées nulles.

Par ailleurs, la décision du Tribunal d’accorder des frais irrépétibles à OHLE en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile montre également l’impact financier potentiel de la non-conformité aux exigences procédurales.

VI. Conclusion

L’arrêt du 24 janvier 2024 rappelle aux propriétaires bailleurs l’importance du respect des formes imposées par le Code de commerce en matière de congé. Dans le contexte des résidences étudiantes, où les baux commerciaux sont fréquents, cet arrêt souligne la nécessité pour les bailleurs de bien maîtriser les aspects juridiques liés à la fin des baux, sous peine de voir leurs congés invalidés et de devoir supporter des conséquences financières supplémentaires.

Tribunal judiciaire de Paris, 18e chambre, 2e section, 24 janvier 2024 – n° 22/01721

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