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PV EXPLOITATION FRANCE : Dol et renonciation à indemnité d’éviction par lettre
Le 3 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a rendu une ordonnance concernant une affaire opposant M. [Ab] [Aa] aux sociétés PV Holding et PV Exploitation France. M. [Aa] avait initialement signé un bail commercial avec la société PV-CP Résidences Exploitation le 17 août 2012, qui a été repris par PV Exploitation France.
Un bail de 10 années avec une possibilité de résiliation triennale
Ce bail, d’une durée de 10 ans, incluait une clause permettant une résiliation anticipée sous certaines conditions.
- [Aa] a assigné les sociétés PV Holding et PV Exploitation France en justice le 10 juin 2022, alléguant que son consentement avait été vicié par un dol et demandant l’annulation du bail. Il a également réclamé la restitution des locaux et des indemnités d’occupation pour les périodes où les sociétés auraient occupé les lieux sans droit ni titre.
Les sociétés défenderesses ont contesté ces demandes, arguant que l’action en nullité pour dol était prescrite depuis le 18 août 2017, soit cinq ans après la signature du bail. Elles ont soutenu que M. [Aa] disposait de tous les éléments nécessaires pour déceler le dol dès la signature du contrat.
- [Aa] a répliqué que le point de départ de la prescription devait être fixé au jour où il a découvert le dol, soit le 25 février 2022, lorsqu’il a reçu un courrier de la société PV Exploitation France indiquant que la clause de résiliation triennale et la renonciation à l’indemnité d’éviction étaient inopposables.
Le juge de la mise en état a statué que la prescription de l’action en nullité pour dol n’avait pas commencé à courir avant le 25 février 2022, date à laquelle M. [Aa] a pris connaissance de l’inefficacité de la renonciation à l’indemnité d’éviction. Par conséquent, l’action introduite le 10 juin 2022 n’était pas prescrite.
La lettre de refus de P et V point de départ de la prescription de 5 années
Le juge a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés défenderesses et les a condamnées à payer solidairement à M. [Aa] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Les dépens ont été réservés et l’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 4 février 2025 pour les conclusions au fond des sociétés défenderesses.
En résumé, le tribunal a jugé que l’action en nullité pour dol intentée par M. [Aa] n’était pas prescrite, car le point de départ de la prescription était le 25 février 2022, date à laquelle il a découvert le dol. Les sociétés défenderesses ont été condamnées à payer des frais de justice à M. [Aa], et l’affaire a été renvoyée pour une audience ultérieure.
TJ Paris, 18° chambre 1ère section, 03-12-2024, n°22/07084
MOTIFS DE L’ORDONNANCE
Sur la prescription de l’action en nullité pour dol intentée par Aa. [Ab] [G]
L’article 789 du code de procédure civile, modifié par le décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024 portant diverses mesures de
simplification de la procédure civile et relatif aux professions réglementées, dispose que :
« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de
toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à
l’instance ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la
mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux
articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des
hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les
mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le
justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la
formation de jugement appelée à statuer sur le fond.
Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration
judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats.
Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de
non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement ».
L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire
déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le
défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».
La société PV Holding et la société PV Exploitation France font soutenir que l’action en nullité du contrat de bail pour dol
intentée M. [Aa] est prescrite depuis le 18 août 2018, soit 5 ans après la signature du contrat de bail litigieux et l’envoi du
courrier de renonciation à la propriété commerciale, puisque au jour de la signature du bail, le bailleur disposait de tous les
éléments permettant de déceler ce qui selon lui a constitué une erreur provoquée, à savoir la contradiction entre d’une part,
une référence dans le bail initial comme dans le nouveau bail au statut d’ordre public des baux commerciaux, impliquant le
versement d’une indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail par le bailleur, et, d’autre part, un courrier de
renonciation du preneur au bénéfice de la propriété commerciale.
Elles exposent que lors de la signature du bail, puis lors de l’envoi du courrier du 17 août 2012, la société PV Exploitation
France n’a ni omis ni dissimulé aucun élément de manière à empêcher M. [Aa] de constater la contradiction de la renonciation
du preneur aux principes fondamentaux du droit des baux commerciaux, et par conséquent, son illicéité.
Elles précisent que la preneuse n’était animée, le 17 août 2012, d’aucune volonté de tromper le bailleur puisque avant la loi
Pinel du 18 juin 2014, le statut des baux commerciaux relevait de l’ordre public de protection et que le preneur pouvait donc
renoncer à se prévaloir de son droit à une indemnité d’éviction.
Elles ajoutent que contrairement à ce que fait soutenir M. [Aa], le point de départ de la prescription pour dol peut être fixé au
jour de la conclusion du contrat et qu’il n’est pas nécessaire de trancher une question de fond pour trancher la fin de non
recevoir qu’elles soulèvent.
M. [Aa] réplique que la question du point de départ de la prescription de l’action en nullité pour dol doit être traitée
concomitamment à celle de l’appréciation du dol. Il soutient que si le dol est établi, il ne peut être fixé à la date de signature
du contrat, sauf à considérer paradoxalement que le bailleur a signé le contrat tout en ayant conscience du vice affectant son
consentement. M. [Aa] demande donc au juge de la mise en état, en application des dispositions de l’article 789 alinéa 2 du
code civil dans sa version issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile, de renvoyer
l’affaire devant la formation de jugement pour qu’elle statue sur l’existence du dol et sur la question de la prescription.
M. [Aa] ajoute au surplus que le point de départ de la prescription est le jour où il a découvert l’inopposabilité de la clause de
résiliation triennale et du courrier de renonciation du bailleur du 17 août 2012, soit le jour de la réception du courrier du
preneur du 25 février 2022 lui indiquant que « les dispositions de l’article L.145-28 du Code de Commerce […] sont d’ordre
public, et toute stipulation contraire est réputée non écrite » et que les défenderesses « n’ont d’autre choix que de faire valoir
ses droits à l’indemnité d’éviction, et à maintien dans les lieux ».
Il énonce que les sociétés défenderesses, professionnelles de l’immobilier et ayant connaissance des règles régissant le statut
des baux commerciaux, ne peuvent tout à la fois soutenir qu’elles pensaient de manière légitime, que cette renonciation [à
l’indemnité d’éviction] était parfaitement valable et affirmer dans le même temps que le bailleur disposait de tous les
éléments permettant de déceler la contradiction entre la référence au statut des baux commerciaux et le courrier de
renonciation au bénéfice de la propriété commerciale et d’octroi d’une indemnité d’éviction.
Il en conclut que son action, introduite par assignation du 10 juin 2022, n’est pas prescrite.
L’article 2224 du code civil dispose que “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du
jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.”
A titre liminaire, il convient de relever que M. [Aa] cite à tort les dispositions de l’article 789 dans sa version issue du décret n°
2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile alors que la version applicable en l’espèce est celle issue du
décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024 portant diverses mesures de simplification de la procédure civile et relatif aux professions
réglementées, dont la teneur est rappelée supra. Ces dispositions sont en effet applicables aux instances en court à compter
du 1er septembre 2020 en vertu du I de l’article 17 du décret du 3 juillet 2024.
En vertu l’article 789 du code de procédure civile dans sa nouvelle version, le renvoi de l’analyse de la fin de non recevoir au
tribunal saisi au fond relève de la seule appréciation du juge de la mise en état, s’il estime que la complexité du moyen
soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie.
En l’espèce, les parties s’opposent sur le point de départ de la prescription de l’action en nullité du dol initiée par M. [Aa].
Contrairement à ce que fait soutenir ce dernier, cette question ne nécessite pas de trancher la question du bien fondé de
l’action (et partant de l’existence ou non d’un dol), étant entendu que la prescription peut commencer à courir, en cas de dol,
dès la conclusion du contrat, dès lors que la partie qui invoque ce vice disposait de tous les éléments nécessaires pour
prendre conscience de la nécessité de vérifier la portée de son engagement.
Il n’est donc pas nécessaire ni opportun en l’espèce de renvoyer l’analyse de cette fin de non recevoir au juge du fond.
Si le contrat litigieux stipule expressément en son article 1 qu’il est soumis aux dispositions des articles L145-1 et suivants du
code de commerce, ce qui implique en principe en cas de congé donné par le bailleur, offre d’une indemnité d’éviction, la
société PV Holding a non seulement dans le contrat, gardé sous silence l’existence légale de l’indemnité d’éviction, mais elle
a, en outre et surtout, expressément indiqué au bailleur qu’elle entendait y renoncer, par courrier du 17 août 2021,
concomitant à la signature du bail. En présence de ce courrier de renonciation émanant d’une professionnelle de l’immobilier,
M. [Aa] peut légitimement faire valoir qu’il n’a découvert le vice qu’il allègue affectant le contrat qu’à l’occasion de la réponse
de la société PV Exploitation France, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 février 2022, à son
congé délivré le 8 février 2022. C’est en effet à cette date que lui a été révélée l’inefficacité de l’engagement de la preneuse
quant à sa renonciation à demander une indemnité d’éviction, élément qui a pu être déterminant dans la conclusion du
contrat.
Dès lors, le point de départ de la prescription de l’action de M. [Aa] visant à obtenir la nullité du contrat de bail pour dol n’a
pas commencé à courir avant le 25 février 2022, de sorte qu’au 10 juin 2022, la prescription n’était pas acquise.
La fin de non recevoir soulevée par la société PV Holding et la société PV Exploitation France sera donc rejetée.
Sur les autres demandes
Les dépens suivront le sort de ceux liés à l’instance au fond.
L’équité commande en outre de condamner la société PV Holding et la société PV Exploitation France à payer in solidum à M.
[Aa] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais
irrépétibles qu’il a dû engager pour faire valoir sa défense dans le cadre du présent incident.
La société PV Holding et la société PV Exploitation France seront déboutées de leur demande formée sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS
Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, non susceptible d’appel indépendamment
du jugement au fond conformément aux dispositions de l’article 795 du code de procédure civile, mise à disposition au greffe
à la date du délibéré,
Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la société PV Holding et la société PV Exploitation France,
Condamne la société PV Holding et la société PV Exploitation France à payer in solidum à M. [Ab] [Aa] la somme de 2 000
euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande de la société PV Holding et la société PV Exploitation France formée en application des dispositions de
l’article 700 du code de procédure civile,