Créance bancaire et recettes locatives en résidence de tourisme : une leçon de transparence comptable

Le contexte : une dette bancaire adossée à des biens exploités en résidence de services

L’affaire soumise à la Cour d’appel de Lyon concerne un couple de bailleurs, M. et Mme [O], propriétaires de plusieurs studios donnés à bail commercial à des exploitants spécialisés (notamment Odalys Résidences et Nexity Studea). Ces actifs étaient financés par des prêts contractés auprès de la Banque Patrimoine et Immobilier (BPI), aujourd’hui représentée par le Crédit Immobilier de France Développement (CIFD).

Face à des impayés, le CIFD a mis en œuvre des saisies immobilières sur trois lots et, parallèlement, a saisi les créances locatives détenues par les exploitants hôteliers à l’égard des bailleurs, estimant que les loyers lui revenaient en exécution de décisions judiciaires passées en force de chose jugée.

La problématique : décompte imprécis et mauvaise imputation des loyers perçus

Au cœur du litige, une difficulté classique mais lourde de conséquences : le manque de rigueur dans la comptabilité des règlements. En effet, M. et Mme [O] contestent le montant de la créance fixé par le juge de l’exécution, soutenant que le CIFD n’a pas imputé correctement les loyers saisis auprès des exploitants.

Ils produisent à l’appui des justificatifs montrant que 144 245,49 euros ont été effectivement réglés au profit du CIFD entre 2022 et 2025, notamment par saisie-attribution sur les loyers dus par Odalys et Nexity.

La Cour constate que le CIFD ne justifie pas de l’imputation de cette somme dans ses décomptes, persistant à revendiquer une créance de plus de 429 000 €, ce qui revient à faire abstraction de paiements avérés.

L’analyse de la Cour : un redressement salutaire des créances

La Cour d’appel de Lyon réforme partiellement le jugement d’orientation du juge de l’exécution. Elle retient une erreur manifeste dans le calcul des intérêts capitalisés, et surtout, un défaut de déduction des sommes perçues à l’issue des saisies-attributions.

Elle impose donc une nouvelle ventilation des paiements, répartissant la somme globale perçue proportionnellement sur les trois prêts garantis. Elle en tire une créance résiduelle ramenée à 253 292,31 euros, en lieu et place des 434 979,35 € initialement fixés.

Cette correction est fondamentale : elle évite une double exécution au détriment des débiteurs, et rappelle que l’imputation des paiements doit respecter la hiérarchie des dettes exécutées, en cohérence avec les décisions de justice antérieures.

Intérêt pour les bailleurs en résidence de tourisme : protéger le produit locatif

Pour un bailleur en résidence de tourisme, cette décision offre plusieurs enseignements :

• Lorsque le financement est adossé à un prêt bancaire et que l’immeuble est affecté à une activité para-hôtelière, les loyers sont exposés aux créanciers hypothécaires, par saisie-attribution.
• Mais le créancier doit justifier de la correcte imputation des sommes perçues : l’exploitation locative ne saurait devenir un puits sans fond.
• En cas de difficulté, le bailleur doit vérifier lui-même les écritures, demander des comptes au commissaire de justice, et exiger la traçabilité de toute somme affectée.

Cour d’appel de Lyon, 6e chambre, le 5 juin 2025 (n° 24/02476)

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