Une action engagée contre un bailleur après des travaux réalisés unilatéralement

Par un jugement du 13 mai 2026, le tribunal judiciaire de Nanterre a rejeté l’ensemble des demandes formées par la société Appart’City contre un propriétaire d’un lot situé dans une résidence para-hôtelière exploitée sous enseigne Appart’City. Cette décision apporte des enseignements importants sur la répartition des obligations entre bailleur et exploitant en matière de travaux de rénovation dans les résidences de tourisme.

Le litige concernait un appartement acquis par la société Actual Investissement dans une résidence exploitée par Appart’City. Le bail commercial initial, conclu en 2008, prévoyait un loyer annuel d’environ 8 600 euros TTC et mettait à la charge du preneur l’ensemble des réparations locatives ainsi que toutes les réparations autres que les grosses réparations de l’article 606 du Code civil.

En 2019, Appart’City a estimé que le logement présentait un état de vétusté nécessitant une rénovation complète. Elle a alors adressé au bailleur un courrier évaluant les travaux à 17 014 euros TTC et indiquant que ceux-ci seraient réalisés à ses frais. Les travaux ont finalement été exécutés en 2020. Faute d’obtenir le remboursement de leur coût, Appart’City a assigné le propriétaire en paiement.

L’argumentation d’Appart’City : la vétusté relèverait du bailleur

Pour justifier sa demande, Appart’City soutenait que le bien était exploité depuis plus de dix ans et que, dans une résidence de tourisme, une telle durée d’exploitation suffisait à caractériser un état de vétusté nécessitant une remise à neuf. Selon l’exploitant, le bailleur demeurait tenu de supporter les travaux rendus nécessaires par cette vétusté, laquelle ne pouvait être assimilée à de simples réparations locatives.

La société invoquait également plusieurs constats réalisés dans la résidence ainsi que des notes d’experts établissant des grilles de vétusté applicables aux résidences de tourisme. Elle faisait valoir que la rénovation des parties communes décidée par la copropriété démontrait elle aussi la nécessité d’une remise à niveau générale de l’établissement.

Enfin, Appart’City estimait que son courrier du 30 août 2019 constituait une mise en demeure suffisante permettant, sur le fondement de l’article 1222 du Code civil, d’exécuter elle-même les travaux puis d’en réclamer le remboursement au bailleur.

Le tribunal écarte l’existence d’une vétusté justifiant une rénovation complète

Le tribunal procède à une comparaison détaillée de deux constats d’huissier réalisés respectivement en 2017 et en 2019. Il relève que le premier constatait un appartement globalement en bon état, à l’exception d’un carreau fissuré et d’une moquette présentant une usure normale. Deux ans plus tard, seules quelques dégradations limitées étaient relevées : tablier de baignoire abîmé, mobilier légèrement détérioré, dalle cassée ou moquette tachée.

Pour le tribunal, ces constatations ne démontraient nullement la nécessité d’une rénovation intégrale du logement. Or les travaux réalisés par Appart’City ont largement dépassé la réparation des désordres observés puisqu’ils ont concerné les sols, les peintures, l’électricité, la plomberie, le mobilier, l’électroménager et de nombreux équipements.

Les juges soulignent également qu’Appart’City ne rapporte pas la preuve d’un entretien régulier du bien alors même que le bail lui imposait de supporter les réparations locatives prévues par le décret du 26 août 1987. Les factures produites ne permettaient pas d’établir que l’exploitant avait effectivement assuré cet entretien.

Une mise en demeure jugée inexistante

Le point central du jugement réside toutefois dans l’application de l’article 1222 du Code civil. Ce texte permet à un créancier, après mise en demeure, de faire exécuter lui-même une obligation aux frais du débiteur.

Le tribunal considère que le courrier adressé le 30 août 2019 ne constituait pas une véritable mise en demeure. Loin d’exiger du bailleur l’exécution des travaux sous peine de poursuites, ce courrier lui proposait en réalité deux options : accepter la prise en charge des travaux ou adhérer à un nouveau bail commercial prévoyant une baisse de loyer et un nouveau mécanisme de financement des rénovations.

Les juges en déduisent qu’Appart’City n’a jamais clairement exigé du bailleur l’exécution des travaux ni fixé un délai raisonnable pour s’exécuter. En l’absence de mise en demeure préalable ou d’autorisation judiciaire, l’exploitant ne pouvait donc se substituer au propriétaire puis lui réclamer le remboursement des dépenses engagées.

Une décision importante pour les résidences gérées

Le tribunal déboute en conséquence Appart’City de sa demande de remboursement de 17 014 euros et rejette également ses autres prétentions. Cette décision rappelle que l’exploitant d’une résidence de tourisme ne peut invoquer la seule ancienneté d’un bien pour imposer une rénovation complète au bailleur. Elle confirme également qu’en matière de travaux exécutés en lieu et place du propriétaire, le respect strict des conditions de l’article 1222 du Code civil demeure indispensable, notamment l’existence d’une véritable mise en demeure préalable.