Le droit de repentir du bailleur
Le droit de repentir du bailleur commercial est un mécanisme juridique qui permet au bailleur de revenir sur sa décision de refuser le renouvellement du bail commercial, en évitant ainsi de verser une indemnité d’éviction au locataire. Ce droit est régi par les dispositions du Code de commerce, et plus précisément par l’article L.145-58.
Conditions d’exercice du droit de repentir :
Décision de refus de renouvellement :
Pour que le droit de repentir soit applicable, le bailleur doit avoir notifié au locataire son refus de renouvellement du bail, entraînant, en principe, le paiement d’une indemnité d’éviction.
Délai d’exercice :
Le bailleur peut exercer son droit de repentir dans un délai de 15 jours à compter de la décision de justice définitive fixant l’indemnité d’éviction due au locataire. Ce délai est impératif, et passé ce délai, le bailleur perd cette faculté.
Conséquences de l’exercice du droit de repentir :
Si le bailleur exerce son droit de repentir dans le délai imparti, le bail est réputé renouvelé aux mêmes conditions que précédemment. Le locataire retrouve alors son droit à occuper les lieux, et aucune indemnité d’éviction n’est due. En revanche, les frais de procédure engagés par le locataire peuvent être à la charge du bailleur.
Limitations du droit de repentir :
Abus de droit :
Le droit de repentir ne doit pas être exercé de manière abusive, c’est-à-dire dans le but de nuire au locataire ou de prolonger inutilement les procédures.
Offre de renouvellement :
Le droit de repentir ne peut pas être exercé si le bailleur a déjà fait une offre de renouvellement du bail dans des conditions incompatibles avec la situation.
Le droit de repentir est donc un outil important pour le bailleur commercial, mais il doit être exercé avec précaution et dans le respect des délais et conditions légales pour éviter tout contentieux supplémentaire.
Propriétaires de studios Nexity Studea
Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu par la troisième chambre civile, relatif à un litige entre M. X, propriétaire de deux studios donnés à bail commercial, et la société Nexity Studea, locataire. Initialement, le bailleur avait donné congé à la locataire avec refus de renouvellement du bail et offre d’une indemnité d’éviction. Par la suite, le bailleur a tenté de rétracter ce congé en proposant une révision du loyer et a signifié un acte de « droit de repentir » pour renouveler le bail si la rétractation n’était pas jugée valide.
La cour d’appel de Paris avait rejeté le droit de repentir de M. X en considérant que son exercice était conditionnel et donc non irrévocable, ce qui est nécessaire pour sa validité. M. X avait signifié son droit de repentir à titre subsidiaire, en cas de rejet de son premier acte de rétractation, mais cette conditionnalité a été vue comme insuffisante pour constituer un exercice irrévocable du droit.
La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel, déclarant que même exercé à titre subsidiaire, le droit de repentir est valablement exercé si son objectif principal est d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction, et entraîne le renouvellement du bail.
Ainsi, la Cour de cassation a renvoyé l’affaire devant une autre composition de la cour d’appel de Paris pour être rejugée, tout en condamnant Nexity Studea aux dépens et à payer 3 000 euros à M. X pour les frais.
La décision clarifie que le droit de repentir, même exercé conditionnellement, ne perd pas son caractère irrévocable et peut légitimement conduire à un renouvellement de bail, à condition qu’il soit exercé sans réserves quant au contenu du nouveau bail. Cette interprétation protège les droits des bailleurs dans des situations de contentieux similaires.
Le visa des articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce
La Cour de cassation souligne ainsi l’importance de l’arrêt et son interprétation des deux articles qui s’imposent aux juges du fond.
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Le texte de l’arrêt:
Vu les articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce ;
Attendu qu’il résulte du second de ces textes que la décision du propriétaire de se soustraire au paiement de l’indemnité,dans le délai visé à l’alinéa premier et dans les conditions prévues au dernier alinéa du premier de ces textes, est irrévocable;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 25 mars 2015), que M. X… est propriétaire de deux studios, à usage de résidenceétudiante, qu’il a donnés à bail commercial à une société SGRS, aux droits de laquelle vient la société Nexity Studea ; que lebailleur a donné congé à la locataire à effet du 30 novembre 2007, avec refus de renouvellement et offre d’indemnitéd’éviction ; que, le 29 juin 2009, le bailleur a rétracté le congé en sollicitant la révision du loyer ; que, la société locataireayant demandé la fixation de l’indemnité d’éviction, le bailleur a signifié, le 22 décembre 2009, un acte intitulé «Signification du droit de repentir » à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le précédent acte ne serait pas reconnu valable,proposant un loyer pour chacun des lots, non plus à compter du 29 juin 2009 mais à compter du 22 décembre 2009, étantprécisé qu’à défaut d’accord, ce loyer serait fixé judiciairement ;
Attendu que, pour dire que le bailleur n’avait pas exercé valablement son droit de repentir, l’arrêt, après avoir relevé quel’acte du 29 juin 2009 entendait voir revivre l’ancien bail dont la « révision du prix » était demandée par le bailleur et nepouvait pas valoir exercice régulier de ce droit par le bailleur, retient que, par l’acte du 22 décembre 2009, le bailleur, n’asignifié son droit de repentir qu’à titre subsidiaire pour le cas où la rétractation du 29 juin 2009 ne serait pas admise et quece nouvel acte n’a pas le caractère irrévocable qui est la condition de validité de l’exercice du droit de repentir ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le droit de repentir, même formé à titre subsidiaire aux mêmes fins que la demandeprincipale en rétractation du congé en vue d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction, est valablement exercé etentraîne irrévocablement le renouvellement du bail à la date à laquelle il est signifié, la cour d’appel a violé les textessusvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 25 mars 2015, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée, condamne la société Nexity Studea aux dépens.
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