Résiliation judiciaire d’un bail commercial en résidence de tourisme : la crise sanitaire ne justifie pas le non-paiement des loyers

Une exploitation touristique confrontée à d’importants impayés

Par arrêt du 26 mai 2026, la Cour d’appel de Montpellier confirme la résiliation judiciaire d’un bail commercial conclu dans une résidence de tourisme et rappelle que la crise sanitaire liée à la Covid-19 ne permet pas au preneur de suspendre unilatéralement le paiement des loyers.

L’affaire opposait les époux [U], propriétaires de plusieurs lots situés dans une résidence de tourisme devenue par la suite résidence d’habitation, à la société Les Bains de Lamalou, exploitante des lieux. Le bail commercial avait été conclu le 29 janvier 2014 moyennant un loyer annuel initial de 5 343 € HT payable trimestriellement.

À partir de plusieurs années d’impayés, les bailleurs ont multiplié les démarches amiables. Une première mise en demeure a été adressée en août 2021 pour un montant de 11 665 €, suivie d’une seconde en janvier 2022 puis d’un commandement de payer en février 2022. Aucune de ces démarches n’a permis d’obtenir une régularisation.

Face à cette situation, les bailleurs ont assigné la société exploitante en mars 2022 afin d’obtenir la résiliation du bail, le paiement des loyers impayés, l’expulsion de l’occupant et le versement d’une indemnité d’occupation.

Une résiliation judiciaire prononcée en première instance

Résiliation du bail et expulsion de l’exploitant

Par jugement du 6 mai 2024, le tribunal a prononcé la résolution judiciaire du bail commercial en raison de manquements considérés comme graves et répétés.

Les premiers juges ont relevé deux inexécutions principales :

• le non-paiement des loyers ;
• l’absence de justification de l’assurance des locaux loués.

Le tribunal a condamné la société Les Bains de Lamalou au paiement de 13 880,05 € correspondant aux loyers impayés entre mars 2017 et mars 2023.

L’expulsion de la société a également été ordonnée, accompagnée d’une indemnité d’occupation mensuelle de 772,97 € HT jusqu’à la restitution effective des locaux.

L’appel de l’exploitant

La société Les Bains de Lamalou a contesté cette décision devant la cour d’appel.

Elle soutenait principalement que le jugement était insuffisamment motivé et devait être annulé. Subsidiairement, elle demandait l’infirmation du jugement en faisant valoir que les manquements reprochés n’étaient pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

Elle sollicitait également un délai de paiement de douze mois afin d’apurer sa dette locative.

Le rejet de la demande d’annulation du jugement

Une motivation jugée suffisante

La société exploitante reprochait au tribunal d’avoir repris les arguments de ses adversaires sans répondre à ses propres moyens de défense.

La cour écarte rapidement ce grief.

Elle rappelle que l’obligation de motivation n’impose pas aux juges de répondre à chaque argument développé par les parties mais uniquement aux moyens déterminants du litige. Les premiers juges ayant satisfait à cette exigence, la demande d’annulation est rejetée.

La crise sanitaire ne dispense pas du paiement des loyers

L’argument avancé par le preneur

La société Les Bains de Lamalou reconnaissait ne pas avoir réglé certains loyers entre le troisième trimestre 2020 et le premier trimestre 2021. Elle estimait toutefois que les circonstances exceptionnelles de la pandémie justifiaient une appréciation plus souple de ses obligations contractuelles.

Elle contestait également que l’absence d’assurance puisse constituer un manquement suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail.

La position de la cour

Les magistrats rappellent que le paiement du loyer constitue l’une des obligations essentielles du preneur au sens de l’article 1728 du Code civil.

Ils approuvent le raisonnement du tribunal selon lequel la crise sanitaire pouvait conduire les parties à rechercher de bonne foi des aménagements contractuels, mais ne permettait pas au locataire de décider seul de suspendre le paiement des loyers ni d’ignorer leur révision contractuelle.

La cour souligne en outre que les bailleurs n’avaient jamais accepté une renonciation aux loyers correspondant aux périodes de fermeture liées à la pandémie.

Le refus d’accorder des délais de paiement

Une situation financière insuffisamment démontrée

La société Les Bains de Lamalou sollicitait un délai de douze mois pour rembourser sa dette locative.

La cour rappelle que l’article 1343-5 du Code civil permet effectivement au juge d’accorder des délais lorsqu’ils apparaissent compatibles avec la situation financière du débiteur et les intérêts du créancier.

Cependant, l’exploitant ne produisait aucun document démontrant sa capacité réelle à régler sa dette dans le délai sollicité. Pire encore, les pièces versées aux débats révélaient la naissance de nouveaux impayés au cours de l’année 2024.

La cour considère dès lors qu’il serait illusoire de penser que la dette pourrait être apurée en douze mois.

Une confirmation intégrale du jugement

La Cour d’appel de Montpellier confirme intégralement la décision de première instance. Elle maintient la résiliation judiciaire du bail commercial, l’expulsion du preneur, la condamnation au paiement des loyers impayés et l’indemnité d’occupation.

Elle rejette également la demande de délais de paiement et condamne la société Les Bains de Lamalou aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Portée de l’arrêt

Cette décision s’inscrit dans la jurisprudence désormais constante selon laquelle la crise sanitaire n’a pas supprimé l’obligation essentielle du preneur de payer les loyers commerciaux. Elle confirme également que des impayés persistants, combinés à d’autres manquements contractuels tels que l’absence d’assurance des locaux, constituent des fautes suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire d’un bail commercial.