Résidences de tourisme : la Cour de cassation précise l’étendue du compte d’exploitation
« Il résulte des articles L. 321-2 du Code du tourisme et R. 123-193 du Code de commerce que le compte d’exploitation que l’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir pour chaque résidence et communiquer aux propriétaires qui en font la demande, doit uniquement faire apparaître les charges et produits d’exploitation et ne se confond pas avec le compte de résultat dont il n’est qu’une composante. Pour considérer que les éléments comptables fournis par la locataire à la demande du bailleur étaient insuffisants et la condamner à communiquer sous astreinte les comptes d’exploitation de la résidence de tourisme, l’arrêt, après avoir constaté que les documents communiqués comportaient des données commerciales, les charges fixes, les charges variables, le taux EBITDAR et EBITDA, retient qu’ils sont incomplets en ce qu’ils ne comportent pas les produits et charges financiers, les produits et résultats exceptionnels et les dotations aux amortissements et qu’ils ne font pas apparaître le calcul du résultat. En statuant ainsi, alors que les produits et charges financiers et les produits et résultats exceptionnels ne sont pas des éléments du compte d’exploitation mais du compte de résultat, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
Cour de cassation, chambre commerciale financière et économique, 21/05/2025, n° ECLI:FR:CCASS:2025:CO00282, n° 24-12.695
Obligation de communication du compte d’exploitation en résidence de tourisme : précisions de la Cour de cassation (Com., 21 mai 2025, n° 24-12.695)
Par un arrêt du 21 mai 2025, la chambre commerciale de la Cour de cassation apporte une clarification importante concernant l’étendue de l’obligation pesant sur les exploitants de résidences de tourisme classées lorsqu’un bailleur sollicite la communication du compte d’exploitation de la résidence.
Cet arrêt est particulièrement utile dans le contentieux opposant bailleurs et exploitants au sujet de la transparence économique de l’exploitation, notamment lors des renégociations de loyers, des procédures en fixation judiciaire de la valeur locative ou dans le cadre d’une action en vérification des comptes.
Le cadre légal : un compte d’exploitation obligatoire mais limité
L’article L. 321-2 du Code du tourisme impose à l’exploitant d’une résidence de tourisme classée de tenir, pour chaque résidence, un compte d’exploitation distinct, et de le communiquer aux propriétaires qui en font la demande.
L’article R. 123-193 du Code de commerce précise la définition des documents comptables.
La Cour rappelle que :
➤ Le compte d’exploitation n’est pas le compte de résultat.
Il n’en est qu’une composante, limitée aux charges et produits d’exploitation affectés uniquement à la résidence concernée.
Ces textes n’imposent donc ni la communication des résultats exceptionnels, ni celle des charges et produits financiers, ni des dotations aux amortissements, qui relèvent du compte de résultat global de l’exploitant, non de la résidence.
L’erreur de la cour d’appel : une confusion entre compte d’exploitation et compte de résultat
En l’espèce, le bailleur avait obtenu des documents comportant notamment :
- des données commerciales,
- des charges fixes,
- des charges variables,
- les taux EBITDAR et EBITDA.
La cour d’appel avait pourtant considéré ces éléments insuffisants, au motif qu’il manquait :
- les charges et produits financiers,
- les résultats exceptionnels,
- les dotations aux amortissements,
- et le calcul du résultat final.
Elle avait donc ordonné, sous astreinte, la communication de nouveaux comptes.
La Cour de cassation censure ce raisonnement.
👉 Les éléments réclamés par la cour d’appel relèvent du compte de résultat global, pas du compte d’exploitation de la résidence.
En exigeant des informations qui excédaient la définition légale du compte d’exploitation, la cour d’appel a violé les articles L. 321-2 et R. 123-193.
Portée pratique de l’arrêt pour les bailleurs en résidence de tourisme
Cet arrêt sécurise la possibilité pour les bailleurs de demander communication du compte d’exploitation, mais il fixe aussi des limites.
✔ Ce que l’exploitant doit communiquer obligatoirement :
- les produits d’exploitation de la résidence (loyers, recettes d’hébergement, prestations annexes affectées à la résidence) ;
- les charges d’exploitation imputables à la résidence (charges variables, charges fixes, coûts internes affectés à l’exploitation locale).
✘ Ce que le bailleur ne peut exiger dans ce cadre :
- charges et produits financiers,
- produits et charges exceptionnels,
- dotations aux amortissements,
- résultat net consolidé de la société exploitante.
Ces éléments sont extérieurs à l’exploitation propre de la résidence et relèvent de la comptabilité générale de l’exploitant.
Un outil stratégique pour les bailleurs (à manier avec précision)
Même limité aux données d’exploitation, ce compte reste un outil puissant pour :
- contrôler la bonne gestion de la résidence ;
- vérifier la cohérence des loyers versés ;
- détecter une éventuelle sous-déclaration de produits ;
- alimenter une demande de révision ou fixation judiciaire de la valeur locative ;
- étayer une action en responsabilité contre l’exploitant en cas de gestion défaillante.
Toutefois, il est essentiel, dans les demandes de communication, de viser précisément la notion légale de compte d’exploitation, afin d’éviter que l’exploitant ne se retranche derrière une interprétation restrictive ou qu’une juridiction n’estime la demande excessive.
Conclusion
L’arrêt du 21 mai 2025 apporte une clarification défavorable aux bailleurs en résidence de tourisme : l’exploitant doit bien communiquer un compte d’exploitation complet, mais ce document ne doit pas être confondu avec le compte de résultat ou les états financiers globaux.
Il s’agit d’une précision importante pour les bailleurs, notamment dans un contexte où les exploitants invoquent fréquemment des « pertes d’exploitation » pour justifier des baisses de loyers ou refuser des revalorisations.
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