Adagio Charras condamné à régler 16 536 euros (loyers commerciaux covid) à deux bailleurs
L’exploitant de la résidence Adagio Charras, PV CP CITY, une société du groupe Pierre et vacances, a été condamnée à payer les loyers impayés covid, conformément à l’ensemble des décisions et notamment à la décision de la Cour de Cassation.
La résidence de tourisme (ancienne résidance étudiante) Aparthotel Adagio access La Défense Place Charras est situé 1 Rue de Bitche (92400) à Courbevoie.
Adagio Charras: une première condamnation à 10 205 euros
L’exploitant de la résidence de tourisme membre du groupe PIERRE ET VACANCES a été condamné par le Juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre à régler la somme de 10 205 euros à un propriétaire bailleur (9 205 euros de loyers covid et 1 000 euros d’article 700 du CPC).
N° RG 22/01425
Une deuxième condamnation à 6 331 euros
Un deuxième bailleur de cette résidence Adagio Charras a également obtenu la condamnation du preneur à la somme de 6 331 euros (5 131,98 euros de loyers Covid et 1 200 euros d’article 700 du CPC).
Récupérer son appartement en payant une indemnité d’éviction
Certains bailleurs de la résidence Adagio Charras lassés des impayés à répétition ont lancé la procédure de récupération de leur appartement contre le paiement d’une indemnité d’éviction. Le Juge des référés précise parfois qu’il convient de prendre en compte les années 2020 et 2021 dans le calcul de l’expert judiciaire.
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
RÉFÉRÉS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 12 AOÛT 2022
N° RG 22/01425 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XLSO
n° de minute :
Monsieur
Madame
c/
S.A.S.U. PV-CP CITY
DEMANDEURS
Monsieur
Madame
représentés par Maître Bruno TRAESCH, avocat au barreau de
PARIS, vestiaire : E1219
DEFENDERESSE
S.A.S.U. PV-CP CITY
11 rue de Cambrai
75019 PARIS
représentée par Maître Philippe RIGLET de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1701
Le juge des référés, après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du
13 juillet 2022, a mis l’affaire en délibéré à ce jour.
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur et Madame sont copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 1-5 place de Bitche à Courbevoie (92). Cet immeuble est donné à bail à la société PVCP City, cette dernière sous-louant les résidences étudiantes qui le composent. Depuis le mois de mars 2020, la société PVCP City ne s’est pas acquittée intégralement du paiement des loyers dus à ses bailleurs.
Le 12 avril 2022, Monsieur et Madame ont assigné la société PVCP City devant le juge des référés. Dans le dernier état de leurs prétentions, ils demandent :
– La condamnation de la société PVCP City à leur verser la somme de 17 020,39 euros à titre de provision à valoir sur le paiement des loyers exigibles ;
– La résiliation du contrat de bail ;
– La condamnation de la société PVCP City à leur verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Dans leurs écritures et les observations qu’ils présentent à l’audience, ils soutiennent que leur demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse, la société ayant continué d’exploiter les locaux pendant la crise sanitaire. Ils soutiennent également que l’absence de paiement des loyers constitue une faute grave justifiant la résiliation du contrat.
Dans ses écritures et les observations qu’elle présente à l’audience, la société PVCP City conclut au rejet des demandes. A titre subsidiaire, elle sollicite que le montant des sommes mises à sa charge soient réduit à 9 072,18 euros. Elle sollicite enfin la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Elle soutient que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses, en ce qu’elle a été soumise à des périodes d’interdiction totale puis partielle d’accueillir du public s’analysant en un cas de force majeure, une absence de délivrance de la chose louée, une perte de la chose louée et une disparition de la cause du contrat. Elle fait également valoir qu’elle a réglé l’ensemble des loyers dus en dehors de ces périodes.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de condamnation provisionnelle
Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que, « dans les cas où l’existence
de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le juge des référés peut « accorder une provision
au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment du décompte établi par la société défenderesse
à la date du 7 juillet 2022, que celle-ci reste redevable de la somme de 9 205,44 euros au titre des loyers
exigibles.
Contrairement à ce que soutient la société PVCP City, les mesures de police administrative auxquelles
elle a été soumises en application de l’état d’urgence sanitaire ne peuvent être regardées comme une perte
ou une absence de délivrance de la chose louée la dispensant du paiement des loyers, dès lors qu’elles
ne la privaient pas de la jouissance des locaux. Pour les mêmes motifs, elles ne sauraient être regardées
comme privant son obligation de toute cause, laquelle consiste précisément en la mise à disposition de
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la chose louée. Enfin, à le supposer caractérisé, l’existence d’un cas de force majeure ne peut exonérer
du paiement d’une somme d’argent.
Il résulte de ce qui précède que l’obligation dont se prévalent les demandeurs ne se heurte à aucune
contestation sérieuse. Il convient dès lors de mettre à la charge de la société PVCP City la somme de 9
205,44 euros à titre de provision à payer à Monsieur et Madame .
Sur la demande de résiliation
En vertu de l’article 484 du code de procédure civile, « l’ordonnance de référé est une décision
provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère
à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires ».
La résiliation d’un contrat étant une mesure définitive, elle ne saurait être ordonnée par le juge des
référés. La demande présentée à cette fin ne peut dès lors qu’être rejetée.
Sur les dépens et les frais de l’instance
Il y a lieu, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de mettre à la
charge de la société PVCP City la somme de 1 000 € au titre des frais exposés par les demandeurs et non
compris dans les dépens.
Ces derniers n’étant pas les parties perdantes, la demande présentée à leur endroit au titre des frais de
l’instance ne peut qu’être rejetée.
Il convient enfin, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de mettre à la charge de la
société PVCP City les dépens de l’instance.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, publiquement et en premier ressort :
MET à la charge de la société PVCP City la somme de 9 205,44 euros à payer à Monsieur et
Madame à titre de provision à valoir sur les loyers exigibles.
MET à la charge de la société PVCP City la somme de 1 000 euros à payer à Monsieur et
Madame en application de l’article 700 du code de procédure civile.
DÉBOUTE Monsieur et Madame du surplus de leurs demandes.
DÉBOUTE la société PVCP City de sa demande présentée en application de l’article 700 du code de
procédure civile.
MET à la charge de la société PVCP City les entiers dépens de l’instance.
FAIT À NANTERRE, le 12 aôut 2022.
LA GREFFIÈRE
Divine KAYOULOUD ROSE , Greffière
LE PRÉSIDENT
Vincent SIZAIRE, Vice-président
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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
RÉFÉRÉS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 18 JANVIER 2023
N° RG 22/01744 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XVDW
N° :
c/
PV CP CITY
DEMANDERESSE
S.A.R.L.
représentée par Me Bruno TRAESCH, avocat au barreau de
PARIS, vestiaire : E1219
DEFENDERESSE
Société PV-CP CITY
L’Artois Espace Pont de Flandre
11 rue de Cambrai
75019 PARIS
représentée par Maître Philippe RIGLET de la SELAFA CMS
FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocats au barreau de
HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1701
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : Quentin SIEGRIST, Vice-président, tenant l’audience
des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance
contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal,
conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
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Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 30 novembre 2022, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE
Par actes en date du 21 décembre 2007, la société a fait l’acquisition auprès de M. Emmanuel Monlibert et Mme Ariane Monlibert d’une part, et de M. Julian Cole d’autre part, deux appartements, constituant les lots n° 101 et n°158, au sein d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé 1 rue de Bitche à Courbevoie 92400, dénommé résidence « La Défense Charras ».
Lors de l’acquisition, lesdits appartements étaient donnés à bail commercial à la société Lamy Résidences afin d’y exercer une activité d’exploitation de résidence meublée avec services. Ainsi, par acte sous seing privé en date du 30 août 2007, M. Emmanuel Monlibert et Mme Ariane Monlibert ont donné à bail à ladite société le lot de copropriété n°101, pour une durée de 9 années, avec une prise d’effet au 1er octobre 2007, moyennant un loyer annuel hors taxes de 4 127,80 euros, TVA en sus, payable par trimestre civile échu.
M. Julian Cole a donné à bail à cette même société le lot de copropriété n°158, pour une durée de 9 années avec une prise d’effet au 1er octobre 2007, moyennant un loyer annuel hors taxes de 3 956,15 euros, TVA en sus, payable par trimestre civile échu. Des loyers sont demeurés impayés.
Par exploit d’huissier en date du 8 juillet 2022, la société a fait assigner la société PV-CP City devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre.
Appelée à l’audience du 12 octobre 2022, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi sollicité par le conseil de la société défenderesse, arguant de sa saisine tardive.
MOTIFS DE LA DECISION
Il sera au préalable rappelé que les demandes des parties tendant à voir « juger que » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Dès lors, elles ne feront pas l’objet d’une mention au dispositif.
Sur les demandes de provision
L’article 835 du code de procédure civile dispose en second alinéa que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Si le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel à savoir celui d’une avance dont le montant est, d’une part, destinée à permettre de faire face à des frais justifiés par le demandeur et, d’autre part, à valoir sur la liquidation de son préjudice au regard du montant des indemnités susceptibles d’être retenu.
En l’espèce, la société sollicite la condamnation de la société PV-CP City, venant aux droits de la société Lamy Résidences, à lui verser une provision de 6 597 euros au titre des loyers impayés, et une provision de 5 000 euros au titre de la résistance abusive, à titre de dommages
et intérêts.
En premier lieu, sur la demande relative aux loyers impayés, la société soutient qu’il existe une obligation non sérieusement contestable à la charge de la société défenderesse de payer l’intégralité des loyers en vertu du bail commercial liant les parties. A ce titre, elle verse notamment aux débats les baux commerciaux concernant les lots n°101 et 158 couvrant la période du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2016, ainsi qu’un décompte des loyers dus et
des loyers encaissés du 1er trimestre 2020 au 2022, faisant état d’un total impayé de 5 131,98 euros.
En défense, la société Adagio SAS oppose qu’il existe une contestation sérieuse à sa condamnation au paiement de provisions de loyers en raison de la possibilité d’invoquer l’exception d’inexécution compte tenu de l’impossibilité de jouir des locaux loués conformément à leur destination, et de la perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de son obligation de règlement des loyers.
A titre liminaire, il sera précisé que, si aucun renouvellement de bail commercial n’est produit s’agissant de la période concernée par les impayés allégués, la société défenderesse ne conteste aucunement l’existence d’un bail liant les parties. En outre, si elle s’oppose au principe de son obligation au paiement des loyers impayés, elle reconnaît que leur montant est celui figurant au décompte produit par la société .
D’une part, s’agissant de l’exception d’inexécution, il y a lieu de rappeler que les mesures administratives prises dans le cadre de la crise sanitaire, ne sont pas imputables au bailleur, de sorte qu’il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance. Dès lors, le
moyen sera rejeté.
D’autre part, s’agissant de la perte partielle de la chose, les mesures administratives prises dans le cadre de la crise sanitaire n’emportent pas perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil, le locataire pouvant toujours accéder physiquement aux locaux, et la limitation ou l’impossibilité de les exploiter n’étant pas assimilable à une destruction.
Ainsi, il résulte de ce qui précède que le principe d’une obligation non sérieusement contestable à la charge de la société PV-CP City de régler les loyers impayés, même ceux relatifs à la période concernée par les mesures administratives liées à la crise sanitaire, est établi.
En conséquence, il convient de fixer le quantum des loyers impayés.
En l’espèce, la société , qui sollicite la condamnation de la société défenderesse à régler la somme de 6 597 euros au titre des loyers impayés, verse aux débats un décompte faisant état d’un montant total d’impayé inférieur, à savoir la somme de 5 131,98 euros, et ne produit aucun justificatif relativement au surplus sollicité.
En défense, la société défenderesse a mentionné oralement à l’audience son accord avec le montant de loyers impayés figurant sur le décompte précité, et conteste le montant réclamé de 6 597 euros.
Dès lors, il apparaît que la provision sollicitée par la société au titre des loyers impayés n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 5 131,98 euros.
En deuxième lieu, sur la demande relative aux dommages et intérêts pour résistance abusive, la société se borne à faire figurer une telle demande dans son dispositif, sans en justifier dans sa motivation.
Comme le soutient valablement la société PV-CP City, faute de justifier du principe et de l’étendue du préjudice dont elle se prévaut, la société sera déboutée de sa demande provisionnelle à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société PV-CP City aux dépens.
Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.
En l’espèce, il y a lieu de rejeter la demande de condamnation de la société , qui n’est ni tenue aux dépens, ni partie perdante.
Compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner la société PV-CP City à verser à la société la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que
la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
CONDAMNONS la société PV-CP City à payer à titre provisionnel à la société la somme de 5 131,98 euros au titre des loyers impayés,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société PV-CP City à verser à la société une provision au titre de la résistance abusive,
CONDAMNONS la société PV-CP City aux dépens,
CONDAMNONS la société PV-CP City à payer à la société la somme de 1 200 euros conformément à l’article 700 du code de procédure civile,
REJETONS la demande formulée par la société PV-CP City au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETONS le surplus des demandes,
RAPPELONS que la présence ordonnance est exécutoire à titre provisoire.
FAIT A NANTERRE, le 18 janvier 2023.
LE GREFFIER,
Pierre CHAUSSONNAUD
LE PRÉSIDENT.
Quentin SIEGRIST, Vice-président