Exécution du paiement de l’indemnité d’éviction

Débiteur de l’indemnité d’éviction

L’obligation de payer l’indemnité d’éviction incombe à celui qui a émis le congé sans proposition de renouvellement. Ainsi, si la propriété est transférée postérieurement à l’émission du congé, l’obligation de régler l’indemnité repose sur le propriétaire précédent (Cass. 3e civ., 5 avril 2011, n° 10-18.241 : JurisData n° 2011-018848; 2011, n° 300, p. E Chavanac). Cette obligation peut être modifiée par une stipulation contraire dans l’acte de vente (Cass. 3e civ., 29 nov. 2005, n° 04-17.723 ; JurisData n° 2005-031059 ; – Cass. 3e civ., 5 mars 2008, n°06-19.237 ; JurisData n° 2008-043005 ; JCP E 2008, 1137, obs. R. Marty).

En présence d’un démembrement de propriété, le nouvel acquéreur n’est pas nécessairement tenu solidairement avec l’usufruitier du bien pour le paiement de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 16 déc. 2019, n°18-26.182 ; Publi.Loyers et copr. 2020, comm. 22, note E. Chavanac ; JCP N 2020, 1126, note D.

Créancier de l’indemnité d’éviction

Le bénéficiaire de l’indemnité d’éviction est le locataire ou le cessionnaire qui a acquis le fonds de commerce postérieurement au congé.

La cession de fonds de commerce entraîne le transfert de la créance d’indemnité d’éviction due par le cédant ainsi que du droit de maintien dans les lieux découlant de l’article L. 145-28 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 6 avr. 2005, n° 01-12.719 ; Bull. civ. 2005, III, n° 84).

Condition préalable du paiement de l’indemnité d’éviction pour la restitution des locaux

Séquence des événements. La législation structure la protection du locataire jusqu’à la phase terminale des interactions entre les parties, établissant une séquence protectrice autorisant le locataire à remettre les clés au bailleur postérieurement au paiement de l’indemnité d’éviction.

Réalisation du paiement au locataire évincé ou à un séquestre

Le versement peut s’effectuer soit directement au locataire évincé, soit à un séquestre. Bien que le paiement direct au locataire soit le mécanisme le plus simple, il est peu fréquent en pratique car le recours à un séquestre offre des assurances supplémentaires au bailleur pour la récupération des locaux, ce que le paiement direct ne garantit pas.

Nomination d’un séquestre

Accord ou désaccord des parties

La nomination du séquestre peut être réalisée par accord mutuel entre les parties ou par décision judiciaire.

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