La reprise des locaux d’habitation par le bailleur des locaux commerciaux

L’article L145-23-1 du code de commerce prévoit une faculté pour le bailleur de reprendre les locaux d’habitation qui sont loués accessoirement à des locaux commerciaux sous certaines conditions.

Conditions de la reprise par le bailleur :

Expiration d’une période triennale :

Le bailleur peut exercer cette reprise uniquement à l’expiration d’une période triennale du bail.

Congé et délai :

Le bailleur doit notifier son intention de reprendre les locaux selon les formes prévues par l’article L. 145-9, c’est-à-dire par acte extrajudiciaire (souvent via un huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce congé doit être délivré au moins six mois à l’avance.

Condition d’affectation des locaux :

La reprise n’est possible que si les locaux d’habitation ne sont pas effectivement utilisés comme tel. Cependant, le bailleur ne peut exercer cette reprise que si, six mois après la délivrance du congé, les locaux ne sont toujours pas utilisés à usage d’habitation.

Limites et exceptions à la reprise :

Locaux exclus de la reprise :

La reprise ne peut s’exercer sur des locaux affectés à usage d’hôtel, de location en meublé, à usage hospitalier ou d’enseignement.

Trouble grave à l’exploitation :

Si le locataire démontre que la privation des locaux d’habitation causerait un trouble grave à l’exploitation du fonds de commerce, la reprise ne pourra être exercée.

Indivisibilité des locaux :

Si les locaux commerciaux et d’habitation forment un tout indivisible, la reprise ne pourra également pas être exercée.

Conséquences d’une reprise partielle :

Dans le cas où la reprise porte sur une partie des locaux loués, le loyer doit être réduit proportionnellement à la surface retranchée.

Toutefois, cette reprise partielle ne doit pas entraîner une modification notable des éléments de la valeur locative prévue à l’article L. 145-33 du Code de commerce.

Analyse :

Cet article protège le locataire en imposant des conditions strictes au bailleur souhaitant récupérer les locaux d’habitation, tout en permettant une reprise lorsqu’il est prouvé que ces locaux ne sont plus utilisés pour l’habitation. Il cherche également à maintenir un équilibre entre les intérêts du bailleur et ceux du locataire, en évitant que la reprise porte atteinte à l’exploitation du fonds de commerce.

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