Les exceptions au droit du locataire au maintien dans les locaux

En principe, le locataire auquel le bailleur refuse le renouvellement du bail bénéficie du droit au maintien dans les locaux commerciaux jusqu’au versement effectif de l’indemnité d’éviction. Ce dernier dispose alors d’un droit à l’indemnisation et à l’occupation des locaux jusqu’à ce que l’indemnité soit payée.

Le bailleur peut néanmoins refuser le renouvellement du bail en invoquant des motifs légaux, tels que la reconstruction de l’immeuble existant, sous réserve de s’acquitter du paiement de l’indemnité d’éviction. Il en va de même lorsque des travaux, nécessitant la libération des lieux, doivent être entrepris.

Dans le cas spécifique où les travaux dans l’immeuble impliquent une évacuation des lieux, le locataire doit quitter les locaux après versement d’une indemnité provisionnelle, déterminée par le président du tribunal judiciaire.

Certaines circonstances, telles que la destruction du bien loué ou la commission d’infractions par le locataire pendant la période de maintien dans les locaux commerciaux, entraînent la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction, privant ainsi le locataire de son droit à l’occupation des lieux.

Si le preneur renonce à sa demande d’indemnité d’éviction, il perd le droit au maintien dans les lieux au-delà de la date d’échéance prévue au contrat. Par ailleurs, les dispositions du statut des baux commerciaux qui garantissent au preneur le droit au maintien dans les lieux jusqu’au terme convenu n’empêchent pas le bailleur d’obtenir un départ anticipé par voie amiable.

La perte de la chose louée entraîne la résiliation automatique du bail, annulant ainsi le droit à l’indemnité d’éviction et par conséquent le droit de maintien dans les lieux. En revanche, tant que l’indemnité n’est pas réglée, le locataire conserve son droit à l’occupation des locaux aux conditions prévues par le bail expiré. Dans ce cadre, le bailleur peut invoquer une clause résolutoire en cas de sinistre, tel qu’un incendie.

Le bailleur peut également solliciter la résiliation judiciaire du bail pour des manquements graves du locataire commis durant la période de maintien dans les llocaux, bien que ce dernier soit en droit de réclamer l’indemnité d’éviction au moment de l’expiration du bail.

En matière de litiges liés au paiement de l’indemnité d’occupation, les incidents de paiement survenus pendant la période d’occupation des locaux ne justifient la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction que si leur gravité est avérée (Cass. civ. 3e, 17 octobre 2012, n°11-22.920 FS-P+B ; Cass. civ. 3e, 4 mai 2000, n°98-18.011).

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