La détermination du débiteur de l’indemnité d’éviction

Le bailleur doit régler l‘indemnité d’éviction. Le débiteur de l’indemnité d’éviction est, par principe, le bailleur et non le propriétaire de l’immeuble. Dans la majorité des cas, le bailleur est également le propriétaire du local loué. Toutefois, deux exceptions à ce principe existent : dans le cas d’une sous-location par le locataire, ou en présence d’un démembrement de la propriété. Il convient également de noter que le bailleur peut se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction en offrant le renouvellement du bail dans un délai de quinze jours suivant la fixation judiciaire du montant de l’indemnité.

Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail est tenu, sauf exception, de verser une indemnité d’éviction au locataire évincé. Bailleur ou locataire doivent saisir dans les deux années du congé du tribunal pour la fixation de l’indemnité d’éviction. A défaut, la demande est dite prescrite, c’est-à-dire que l’indemnité d’éviction n’est pas due.

Débiteur de l’indemnité d’éviction en cas de vente des locaux

La cession de l’immeuble par le bailleur initial ne le libère pas de son obligation de verser l’indemnité d’éviction, qui reste due au locataire auquel il a notifié un congé avec refus de renouvellement avant la vente. Toutefois, l’acquéreur peut s’engager à prendre en charge le paiement de l’indemnité d’éviction vis-à-vis du vendeur. Cette délégation imparfaite de paiement permet au locataire de n’exiger le règlement de l’indemnité que de l’acquéreur.

Un locataire ayant droit à une indemnité d’éviction peut, en principe, se maintenir dans les lieux loués jusqu’au versement de cette indemnité.

Le droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article L. 145-28 du Code de commerce, est opposable à l’acquéreur de l’immeuble, même si ce dernier n’est pas tenu au paiement de l’indemnité d’éviction.

Débiteur de l’indemnité d’éviction en cas d’annulation de la vente des locaux

L’indemnité d’éviction incombe au propriétaire ; en cas d’annulation de la vente de l’immeuble, cette indemnité reste due par le propriétaire initial, qui est considéré, en raison de l’annulation, comme n’ayant jamais cessé d’être le propriétaire.

Débiteur de l’indemnité d’éviction en cas de démembrement de propriété

Dans le cadre d’un démembrement du droit de propriété, l’indemnité d’éviction est à la charge exclusive de l’usufruitier.

Le droit de repentir du bailleur

Le bailleur dispose d’un délai de quinze jours à compter de la fixation judiciaire du montant de l’indemnité d’éviction pour échapper à son paiement en offrant le renouvellement du bail. Cette faculté est appelée le droit de repentir du bailleur.

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