Meilleure solution de repli (BATNA) et meilleure solution de rechange (CNA)
Bien que l’investissement défiscalisé dans une résidence de tourisme ou étudiante soit présenté par les commercialisateurs comme « vous ne vous occuperez de rien », cela se révèle FAUX après les 9 premières années du bail commercial avec l’exploitant. Des négociations seront nécessaires, sauf à perdre beaucoup d’argent.
La détermination des meilleures solutions de repli ou de rechange à un accord immédiat sont le résultat d’une analyse juridique par un avocat en résidence, avec une réelle pratique en la matière devant les tribunaux (et non des passages médiatiques).
Négociation de loyer renouvelé, indemnité d’éviction et travaux de rénovation
Les bailleurs en baux commerciaux, notamment en résidence de tourisme ou résidence étudiante, sont contraints de négocier les montants de loyers en cas de renouvellement du bail commercial ou les montants d’indemnités d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail commercial. Le montant des travaux que l’exploitant n’hésite pas à exiger est également un sujet de tension et de négociation classique en la matière. Des outils de vérification des avocats cités dans les sites de compilation de jurisprudence permettent de s’en assurer.
Les concepts de meilleure solution de repli (BATNA) et meilleure solution de rechange (CNA) sont essentiels pour évaluer, lors d’une négociation, à quel moment il est préférable d’interrompre les discussions plutôt que de céder à des concessions excessives.
BATNA (Best Alternative to a Negotiated Agreement) : en français, « meilleure solution de repli ». Il s’agit de l’alternative à envisager lorsqu’un accord négocié ne peut être atteint, permettant d’éviter d’accepter des conditions défavorables.
CNA (Alternative to a Negotiated Agreement) : En français, « MESORE » (meilleure solution de rechange). Ce concept représente la limite à ne pas dépasser pour décider si une négociation doit être poursuivie ou non.
Dans le cadre d’une négociation, il est parfois préférable de renoncer à un accord plutôt que de consentir à des concessions excessives. En cas de désaccord, deux options s’offrent à vous : accepter des conditions désavantageuses ou mettre fin aux discussions.
Exemple en résidence défiscalisée
les bailleurs qui ont signé les avenants de renonciation à une partie des loyers covid ou à un nouveau loyer en baisse importante au moment du renouvellement, le regrettent après constaté :
- que les jugements obtenus en loyers covid ont conduit à des paiements de loyers par les exploitants (exécution volontaire après ou avant jugement et saisies de comptes bancaires) (Belambra Golf de Lozari, Adagio Montrouge, Adagio Vanves, Adagio Esplanade La Défense, Adagio Paris Tour Eiffel, Adagio Beausoleil, Adagio Kleber Courbevoie, Adagio Charras Courbevoie, Citadines Paris Bastille, Adagio Val d’Europe, Residetude Ivry, Arachon, Lyon, Nantes …)
- ou que les jugements du Juge des loyers commerciaux ont fixé les loyers à environ 15 à 30 % de plus que les loyers proposés par l’exploitant de la résidence Adagio Paris Tour Eiffel ;
- ou que les indemnités d’éviction sont inférieures de plus de 50 % par rapport à celle demandée initialement par l’exploitant (Goelia St François, Adagio Paris Tour Eiffel, CGH L’orée des neiges, Nexity Clichy … sans compter les dizaines de protocoles d’accords confidentiels signés par les bailleurs).
Situation en l’absence d’accord et solutions juridiques en résidence défiscalisées
Avant d’interrompre une négociation, il est essentiel d’avoir anticipé :
- les conséquences d’une absence d’accord (le bail commercial ancien continue de produire ses effets et les loyers sont payés au même niveau que précédemment ou le locataire se maintient dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction),
- ainsi que l’alternative envisageable en cas d’échec (une procédure judiciaire low cost à bas coût dans le cadre d’un collectif de bailleurs ou à titre individuel et une négociation après le dépôt d’un rapport d’expertise judiciaire, par exemple.
Ces deux notions, CNA et BATNA, sont des outils indispensables pour identifier le seuil à partir duquel il est préférable de ne pas poursuivre la négociation. L’accompagnement d’un avocat en résidence défiscalisée pratiquant depuis les années 2000, permet de garantir une assistance juridique et un conseil à même d’unir un groupe soudé dans la négociation avant et surtout durant une procédure judiciaire à même de faire évoluer le rapport de force avec le preneur exploitant de la résidence. L’avocat doit présenter au client la meilleure solution de repli (BATNA) et la meilleure solution de rechange (CNA).
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