Une résidence hôtelière
Le juge des loyers commerciaux
Le 24 janvier 2024, la Cour d’appel de Rennes a rendu un arrêt concernant un litige entre la SARL Résidence Reine Marine et les époux [N] sur le renouvellement du bail commercial d’un appartement. La société Résidence Reine Marine, exploitant une résidence hôtelière, avait demandé une réduction du loyer annuel à 7 874 euros HT, ce que les époux [N] avaient refusé. Le juge des loyers commerciaux avait fixé le loyer à 13 300 euros HT par an à compter du 1er juillet 2016, décision contestée par la société Résidence Reine Marine.
La société Résidence Reine Marine a interjeté appel, demandant la fixation du loyer à 7 400 euros HT par an, ou à défaut, la nomination d’un nouvel expert. Elle a avancé plusieurs arguments, notamment des incohérences dans le rapport d’expertise judiciaire, un taux d’occupation de 58,55 % et non 60 %, et un taux de prélèvement de 25 % au lieu de 32,5 %. Elle a également souligné son isolement géographique et les charges d’exploitation élevées.
Les époux [N] ont demandé la confirmation du jugement initial, arguant que la résidence, située face à la mer et disposant de nombreux services, justifiait le loyer fixé. Ils ont également contesté l’expertise amiable présentée par la société Résidence Reine Marine.
Un taux d’occupation retenu de 60 %
La Cour d’appel a confirmé que la résidence hôtelière est un local monovalent et que le loyer doit être déterminé selon les usages de la branche hôtelière. Elle a retenu un chiffre d’affaires moyen de 1 764 424 euros et un taux d’occupation de 60 %.
Un taux de recette ou d’effort de 32,5 %
Le taux de prélèvement de 32,5 % a été jugé approprié, tenant compte des services offerts et de la qualité de la résidence hôtelière.
Une majoration de 10 % pour les travaux à la charge des bailleurs
La Cour a également pris en compte les obligations des bailleurs, notamment les grosses réparations et le remplacement du mobilier, ainsi que la taxe foncière et un forfait de 8 euros par m² pour les charges de copropriété. Elle a corrigé le loyer en appliquant une majoration de 10 % pour les travaux à la charge des bailleurs.
Un loyer à 13 171,17 euros HT
En conclusion, la Cour a fixé le loyer à 13 171,17 euros HT par an à compter du 1er juillet 2016, infirmant partiellement le jugement initial. La société Résidence Reine Marine a été déboutée de ses demandes et condamnée à payer 3 000 euros aux époux [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel. Les parties devront dresser un nouveau bail dans le mois suivant la signification de l’arrêt, à défaut de quoi l’arrêt vaudra bail.