Nexity Studea sollicite l’expulsion d’un locataire
Un locataire ne règle pas le loyer à Nexity Studea
Par bail meublé conclu le 21 octobre 2021, la S.A. Nexity Studéa a loué à M. Z G Y un appartement, pour un loyer mensuel de 701,40 € TTC (635,45 € HT + charges et TVA). Devant des impayés, un commandement de payer du 22 décembre 2023 a rappelé la clause résolutoire et réclamé 2 363,31 € de loyers échus. Nexity Studéa a saisi le juge des contentieux de la protection par assignation du 19 mars 2024, sollicitant la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, le paiement d’un arriéré porté à 3 159,73 € au 15 novembre 2024 (dont 132 € pour changement de serrure), une indemnité d’occupation, une somme au titre de l’article 700 CPC et les dépens.
À l’audience du 21 novembre 2024, le bailleur a rectifié le montant de la créance à 3 159,73 € et reconnu une erreur de délai dans le commandement (2 mois au lieu de 6 semaines), qu’il proposait de corriger. Le locataire, licencié et bénéficiaire de l’allocation chômage, sollicitait des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, alléguant avoir repris le paiement des loyers courants depuis octobre 2024.
Le sous-locataire de Nexity Studea
Le juge a jugé la saisine régulière (signalement préalable à la CCAPEX le 4 janvier 2024). Concernant le commandement, il a appliqué rétroactivement le délai de 6 semaines issu de la loi du 27 juillet 2023 pour les baux reconduits au 22 octobre 2023, en l’absence de grief soulevé par le locataire . N’ayant pas réglé dans ce délai, le bail a été résilié de plein droit au 3 février 2024.
Le juge a ensuite tenu compte de la situation sociale et financière de M. Z G Y : licencié et sans ressources suffisantes, il a suspendu les effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement d’un plan échelonné. Tenant compte des versements irréguliers et d’une capacité de remboursement de 65 €/mois, il a autorisé un échéancier en 35 mensualités de 65 €, la 36ᵉ majorée du solde, en sus du loyer courant.
Sur le fond, il a condamné le locataire au paiement de 3 159,73 € (loyers et serrure), assorti d’intérêts légaux à compter du 22 décembre 2023, et a fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer indexé et des charges jusqu’à libération des lieux, en cas de défaillance du plan. Les dépens ont été mis à sa charge, et la demande de 700 € au titre de l’article 700 CPC a été rejetée en équité.
Commentaire
La clause résolutoire et le strict respect des délais
Le jugement illustre l’importance du délai légal suivant commandement : six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023 pour les baux reconduits après cette date. Même si le bailleur a commis une erreur en indiquant deux mois, l’absence d’objection du locataire valait « acceptation tacite », permettant au juge de substituer le délai correct sans annuler le commandement. Pour les bailleurs, la rigueur est donc impérative. Toute imprécision ou inobservation peut, si elle est critiquée, conduire à la nullité du commandement et retarder la procédure.
L’octroi de délais de paiement et la suspension de la résiliation
En matière locative, le juge des contentieux de la protection dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour suspendre la clause résolutoire sous condition de paiement échelonné, afin de concilier les intérêts du bailleur et la situation du locataire. En l’espèce, le plan de 35 mensualités de 65 €, plus le loyer courant, manifeste une individualisation de la mesure selon les ressources du locataire. Les praticiens doivent, lors de la phase contentieuse, fournir un diagnostic social (non présent ici) et une évaluation financière précise pour maximiser les chances d’obtenir un tel aménagement.
La répartition des charges de réparations et la responsabilité du locataire
La condamnation de M. Z G Y au paiement de 132 € pour la serrurerie, en application de l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, réaffirme que le locataire est responsable des réparations locatives, sauf fait d’un tiers dûment prouvé. Malgré la plainte pour escroquerie d’un technicien, l’échec de la preuve de l’intervention d’un tiers l’a rendu redevable du montant. Les locataires doivent documenter rigoureusement toute intervention extérieure pour s’exonérer de cette charge.
- Points de vigilance pour les bailleurs
- Exactitude des commandements : vérifier le délai légal, la forme et le contenu (clause résolutoire, montant exact), pour éviter tout vice de forme.
- Procédure de signalement : s’assurer de la saisine préalable de la CCAPEX (pour les aides au logement) pour éviter l’irrecevabilité.
- Négociation d’un échéancier : anticiper la possibilité d’un plan de paiement et préparer un diagnostic social fiable, afin d’éclairer le juge sur la solvabilité du locataire.
- Suivi des versements courants : documenter la reprise des paiements, gage de bonne foi, qui pourra orienter favorablement le juge vers une suspension de la clause résolutoire.
Conclusion
Ce jugement du 5 février 2025 démontre la double exigence de formalités strictes pour activer la clause résolutoire et de souplesse sociale pour préserver le maintien dans les lieux grâce à des délais adaptés. Les praticiens du droit locatif doivent allier rigueur rédactionnelle des actes (commandement, bail) et préparation documentaire (diagnostic social, capacité de remboursement) pour optimiser la résolution des contentieux d’impayés.
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