Nexity Studéa réclame les impayés et la clause pénale contractuelle

Cour d’appel de Bordeaux, 4ᵉ chambre commerciale, 26 mars 2025, n° 23/03893

La SAS Nexity Studéa, gestionnaire de résidences étudiantes et touristiques, conclut huit conventions-cadres d’hébergement avec la SAS Senfrance pour sous-louer divers logements sur la période décembre 2021–novembre 2022. À l’issue de chaque période, Nexity Studéa adresse à Senfrance un décompte détaillé des loyers et charges restants dûs. N’ayant pas obtenu le paiement, elle fait délivrer une sommation de payer le 6 janvier 2023 puis assigne Senfrance, par acte du 27 février 2023, devant le tribunal de commerce de Bordeaux pour réclamer les sommes impayées et appliquer la clause pénale contractuelle.

Jugement du tribunal de commerce (29 juin 2023)

Le tribunal de commerce, statuant au fond, condamne Senfrance à payer à Nexity Studéa :

• 12 097,79 € au titre des loyers et charges, plus intérêts légaux à compter du 6 janvier 2023, capitalisés (art. 1343-2 C. civ.) ;
• 1 209,78 € au titre de la clause pénale (10 % des sommes impayées) ;
• 500 € au titre de l’article 700 CPC ;
• aux dépens.

Senfrance interjette appel pour contester tant la recevabilité que le bien-fondé de l’action et le quantum des sommes réclamées.

Décision de la cour d’appel de Bordeaux

Le 26 mars 2025, la cour d’appel confirme intégralement le jugement :

1. Validité contractuelle : les conventions-cadres, formellement acceptées par les deux parties, tiennent lieu de loi (art. 1103 C. civ.) et attribuent à Senfrance la responsabilité de tous impayés de loyers, charges et petits travaux d’entretien (œuvre de menues réparations) .
2. Charges et réparations : Nexity Studéa produit états des lieux d’entrée et de sortie, factures (Leroy Merlin, Ikea, Entreprise Baillout) et relevés de compte. L’appelante ne conteste pas les 10 926,43 € de loyers dus ni la réalité des travaux de remise en état (1 171,36 €).
3. Clause pénale : la majoration de 10 % contractuelle (1 209,78 €) est appliquée, Senfrance n’ayant pas démonté l’inopposabilité de la clause (art. 1231-5 C. civ.).
4. Article 700 CPC : confortée, l’allocation de 3 000 € (portée de 500 € à 3 000 €) équitablement justifiée par l’utilité et la difficulté de l’appel.
5. Dépens : condamnation de Senfrance aux dépens d’appel.

Commentaire

La force obligatoire des conventions-cadres (art. 1103 C. civ.)

La Cour rappelle que, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » . En matière locative, un acte de sous-location encadré par un contrat écrit peut transférer la qualité de débiteur des loyers et charges à un tiers (ici Senfrance), sans qu’il soit nécessaire de mettre en cause l’occupant final. Cette solution illustre l’importance de la solidité rédactionnelle : les stipulations relatives aux obligations d’entretien, de dépôt de garantie et de paiement doivent être claires pour éviter toute contestation de la débitrice principale.

Preuve des charges et des dégradations

La décision souligne la nécessité de constats d’état des lieux et de factures précises pour étayer une demande de remise en état locative. Nexity Studéa a produit :

• États des lieux d’entrée et de sortie annexés à chaque contrat,
• Factures détaillées (remplacement de fenêtres, sanitaires, mobilier) remontant au titre des menues réparations.

Pour les praticiens : constituer un dossier probatoire dès la fin de la sous-location (constats, photos, devis) est indispensable pour chiffrer le préjudice matériel et éviter un débat sur la vétusté.

Application et portée de la clause pénale

L’allocation de la clause pénale (10 % des sommes impayées) rappelle que, sous réserve d’être liquide et exigible, cette pénalité contractuelle est due dès lors que le débiteur principal ne s’acquitte pas dans les délais . Toutefois, il appartient au débiteur de démontrer l’excessivité de la clause ou un dédommagement déjà satisfaisant du créancier. Sans argument sur la disproportion de la pénalité, la clause paraît un outil efficace de dissuasion et de compensation forfaitaire.

Règles de procédure et article 700 CPC

L’appel devant la cour d’appel doit respecter les mêmes prétentions que le premier jugement et produire de nouvelles preuves si nécessaire. Senfrance, en ne contestant pas les montants principaux, se prive d’une stratégie de négociation. Par ailleurs, la Cour majorant l’allocation 700 CPC à 3 000 € démontre la reconnaissance de la charge irrépétible supportée par le créancier pour faire valoir ses droits. Les avocats gagneront à chiffrer précisément leurs frais d’appel et à justifier l’utilité de l’appel pour obtenir une indemnité 700 CPC plus généreuse.

Perspectives et bonnes pratiques

1. Rédaction contractuelle : veiller à intégrer dans les conventions-cadres des clauses de répartition des charges, de majoration automatique en cas d’impayés et de dépôt de garantie couvrant au moins trois mois de redevance.
2. Procédure de recouvrement : utiliser la sommation par huissier puis l’assignation directe devant le tribunal de commerce pour sécuriser rapidement la procédure d’exécution.
3. Documentation rigoureuse : maintenir un suivi comptable détaillé (relevé de compte locataire), conserver les factures et annexer les états des lieux pour tout litige de fin de sous-location.
4. Stratégie contentieuse : en cas d’appel du locataire, articuler clairement les moyens sur la validité contractuelle, le quantum des sommes et la proportionnalité de la clause pénale, tout en préparant une demande 700 CPC motivée.

Conclusion
L’arrêt du 26 mars 2025 illustre l’efficacité d’une organisation contractuelle solide et d’une preuve précise en matière de sous-location de logements avec services. Il confirme la portée contraignante des conventions-cadres, l’utilité de la clause pénale pour sécuriser le paiement et la nécessité d’un suivi rigoureux des comptes et des travaux d’entretien. Pour les praticiens, la leçon est claire : prévenir le litige par la rédaction minutieuse des contrats et documenter chaque étape de la relation locative pour garantir un recouvrement rapide et complet.

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