Contexte et objet du litige

Par acte sous seing privé du 4 septembre 2008, M. X G. et Mme J G. ont consenti à la société Euro Studiomes (devenue Nexity Studéa) un bail commercial de neuf ans portant sur quatre lots d’une résidence étudiante à Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine). Le bail s’est prolongé tacitement au-delà du 31 août 2017.

Le 13 décembre 2022, M. S R. a signifié à Nexity Studéa un congé avec offre de renouvellement fixant un nouveau loyer à 18 000 € par an à compter du 1er juillet 2023. Après absence d’accord, il a assigné Nexity Studéa, le 4 décembre 2024, devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Paris pour :

• fixer le nouveau loyer aux montants qu’il réclamait,
• ordonner, le cas échéant, une expertise,
• condamner au paiement des loyers différés (10 066,80 € HT),
• obtenir diverses mesures (dépôt de garantie, travaux, exécution provisoire, indemnités, article 700 CPC) .

Nexity Studéa, par mémoire du 20 mars 2025, a soulevé in limine la question de compétence territoriale, soutenant que seul le Tribunal judiciaire de Nanterre, compétent pour Issy-les-Moulineaux, pouvait connaître des contestations relatives au loyer renouvelé.

Décision d’incompétence

Le juge des loyers commerciaux a jugé que :

1. L’article R. 145-23 du Code de commerce réserve au juge des loyers commerciaux compétent « du lieu de situation de l’immeuble » (ici Nanterre) la fixation du loyer révisé ou renouvelé, quelle que soit son importance.
2. En l’espèce, M. R. ne se bornait pas à demander la fixation du loyer : il sollicitait également des modifications de clauses, la prise en charge de travaux et d’autres condamnations étrangères à cette compétence d’attribution.

Dès lors, la juridiction parisienne s’est déclarée incompétente pour statuer ; elle a renvoyé l’affaire devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, tout en réservant les dépens et la question d’article 700 CPC .

Commentaire

Le cadre de la compétence du juge des loyers commerciaux

L’article R. 145-23 C. com. organise une compétence territoriale et matérielle d’exception :

• Territoriale : lieu de situation de l’immeuble loué (Issy-les-Moulineaux → Nanterre).
• Matérielle : seule la fixation du loyer révisé ou renouvelé, et les demandes accessoires (intérêts de retard, exécution provisoire), relèvent de ce juge.

Cette règle protège l’exploitant contre la dispersion des litiges et assure la proximité de la juridiction. Elle doit être rigoureusement respectée : toute demande étrangère (travaux, indemnités, clauses diverses) excède la compétence conférée et entraîne l’incompétence de la juridiction saisie.

La qualification des demandes et la juxtaposition de compétences

Dans le cas présent, M. R. a formulé :

1. Une demande principale : fixation du loyer renouvelé, compétente devant le juge des loyers commerciaux.
2. Des demandes connexes ou indépendantes : modification de clauses du bail, imputation de travaux, exécution de conditions accessoires, qui dépassent la compétence de ce juge et relèvent du juge civil ordinaire.

Pour maintenir la validité de l’instance, le demandeur aurait dû :

• Scinder ses prétentions : saisir d’abord le juge des loyers commerciaux pour la seule fixation du loyer, puis, en cas de besoin, engager une procédure distincte devant la juridiction de droit commun pour les autres demandes ;
• Limiter son assignation à ce que permet l’article R. 145-23, et, si nécessaire, renvoyer le surplus à une autre instance.

Conséquences pratiques pour les praticiens

1. Analyse précontentieuse : avant assignation, vérifier la territorialité et l’objet de la demande. Un simple contrôle de l’article R. 145-23 suffit souvent à éviter un renvoi d’incompétence.
2. Techniques de scission d’instance : lorsque le dossier comporte des volets mixtes (loyer et travaux), rédiger deux assignations :
   • Assiette loyer devant le juge des loyers commerciaux.
   • Tranches travaux/clause diverse devant le juge civil compétent.
3. Consolidation des écritures : si la jonction est impérative, prévoir d’emblée l’introduction ou l’incident de renvoi à la juridiction compétente, pour éviter un jugement d’incompétence pur et simple.

Conclusion
Cet arrêt illustre l’importance cruciale de la distinction entre la compétence d’exception du juge des loyers commerciaux et la compétence de droit commun. Les praticiens doivent veiller à formuler des assignations strictement conformes à l’article R. 145-23 C. com. ou, le cas échéant, scinder les demandes afin de préserver l’efficacité et la célérité de leurs procédures.

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