Une nouvelle décision dans le contentieux post-Covid des baux commerciaux
Par un jugement du 6 février 2026, le Tribunal judiciaire d’Albertville confirme avec netteté une orientation désormais bien établie : les exploitants de résidences de tourisme restent tenus de payer les loyers pendant les périodes de fermeture administrative liées au Covid-19 .
Le litige opposait un bailleur individuel à la société PV Exploitation France, dans le cadre d’un bail commercial portant sur des lots en résidence de tourisme.
Le contexte : impayés de loyers pendant les périodes de fermeture
Le bailleur sollicitait le paiement d’un arriéré locatif d’environ 15.600 € au titre :
- des périodes de fermeture (mars 2020 – juin 2021),
- ainsi que des périodes d’exploitation partielle.
L’exploitant contestait cette demande en invoquant plusieurs fondements classiques du contentieux Covid :
- perte partielle de la chose louée,
- exception d’inexécution,
- force majeure,
- disparition de la cause.
Le rejet de la perte de la chose louée
Une application stricte de la jurisprudence de la Cour de cassation
Le tribunal rappelle la position désormais constante de la Cour de cassation :
👉 les mesures d’interdiction de recevoir du public sont :
- générales,
- temporaires,
- sans lien direct avec le local lui-même.
Elles ne constituent donc ni une perte totale ni une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil .
Une distinction essentielle : activité vs local
Le juge insiste sur un point fondamental :
- l’impossibilité d’exploiter résulte de l’activité exercée,
- et non d’un défaut affectant le bien loué.
Le local reste juridiquement et matériellement utilisable.
Le rejet de l’exception d’inexécution
L’absence de manquement du bailleur
L’exploitant soutenait que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible.
Le tribunal écarte cet argument :
- le bailleur a délivré un bien conforme,
- l’impossibilité d’exploitation résulte des décisions administratives.
Il n’y a donc aucune inexécution imputable au bailleur .
Une affirmation claire : pas de garantie de rentabilité
Le juge rappelle implicitement une règle essentielle du bail commercial : le bailleur n’est pas tenu de garantir la rentabilité de l’activité.
Cette précision est déterminante dans le secteur des résidences gérées.
La condamnation au paiement des loyers
Une dette locative pleinement exigible
Le tribunal en tire une conséquence directe : les loyers restent dus pendant toute la période litigieuse.
L’exploitant est condamné à payer :
- 15.600,46 € d’arriéré locatif,
- avec intérêts et capitalisation .
Le rejet des délais de paiement
La société exploitante sollicitait un échelonnement sur 24 mois.
Le tribunal refuse :
- absence de justification de la situation financière actuelle,
- insuffisance des éléments produits.
Les délais ne sont pas automatiques : ils doivent être démontrés.
Une décision équilibrée sur les demandes accessoires
Rejet de la résistance abusive
Le bailleur sollicitait des dommages et intérêts pour résistance abusive.
Le tribunal rejette cette demande :
- absence de démonstration d’un préjudice distinct.
La simple contestation judiciaire ne suffit pas à caractériser un abus.
Portée pratique : une confirmation stratégique pour les bailleurs
1. Une jurisprudence désormais stabilisée
Cette décision s’inscrit dans une série cohérente :
- rejet de la perte de la chose,
- rejet de l’exception d’inexécution,
- maintien de l’obligation de payer les loyers.
Le débat juridique est aujourd’hui largement tranché.
2. Un levier contentieux fort pour les bailleurs
Pour les bailleurs en résidences de tourisme :
- possibilité de recouvrer les loyers Covid,
- sécurisation des actions en paiement,
- renforcement de la position dans les négociations.
3. Une fragilisation des arguments des exploitants
Les exploitants tentent encore de :
- contester la jurisprudence de la Cour de cassation,
- invoquer des arguments économiques ou conventionnels.
Ces arguments sont désormais systématiquement écartés.
Lecture stratégique : vers une normalisation du contentieux
Cette décision illustre un basculement : le contentieux Covid passe d’une phase d’incertitude à une phase de consolidation.
Pour les bailleurs :
- il est désormais pertinent d’engager ou poursuivre les actions en recouvrement,
- avec une probabilité de succès élevée.
Conclusion
Le jugement du Tribunal judiciaire d’Albertville du 6 février 2026 confirme une ligne claire : les loyers commerciaux restent dus malgré les fermetures administratives liées au Covid-19.
Dans le secteur des résidences de tourisme, cette solution renforce significativement la sécurité juridique des bailleurs et redéfinit l’équilibre des rapports avec les exploitants.