Covid-19 et loyers de résidences de tourisme
Le tribunal judiciaire de Strasbourg condamne l’exploitant au paiement intégral des loyers impayés
Une nouvelle décision favorable aux bailleurs de résidences de tourisme
Par jugement du 26 mai 2026, le tribunal judiciaire de Strasbourg a condamné la société SMAS Tourisme à régler à des propriétaires investisseurs l’intégralité des loyers impayés durant la crise sanitaire de la Covid-19. Cette décision s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence de la Cour de cassation refusant aux exploitants de résidences de tourisme la possibilité de suspendre unilatéralement le paiement des loyers en raison des confinements et fermetures administratives.
Le litige opposait M. et Mme L., propriétaires d’un appartement situé dans une résidence exploitée par la société SMAS Tourisme, à cette dernière qui avait cessé de régler plusieurs échéances de loyers entre 2020 et 2021.
Le bail commercial avait été conclu en 2009 puis renouvelé en 2018 pour une nouvelle période de neuf années courant jusqu’en décembre 2027.
L’origine du litige : la suspension des loyers pendant la pandémie
À partir de la crise sanitaire, la société SMAS Tourisme a interrompu le paiement de plusieurs trimestres de loyers.
Par commandement de payer délivré le 28 septembre 2022, les bailleurs ont réclamé une somme de 4 796,24 euros correspondant aux loyers demeurés impayés au titre de plusieurs trimestres des années 2020 et 2021.
L’exploitant justifiait sa position par l’impact des mesures gouvernementales prises pendant la pandémie. Selon lui, les restrictions de circulation et les fermetures administratives avaient rendu impossible l’exploitation normale de la résidence et justifiaient une suspension temporaire du paiement des loyers.
Face à l’absence de régularisation, les propriétaires ont saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg afin d’obtenir le paiement des loyers, des intérêts légaux ainsi que des dommages-intérêts pour résistance abusive.
La stratégie de défense de SMAS Tourisme
La défense de la société reposait essentiellement sur une clause particulière du bail commercial.
L’article 5.3 du contrat prévoyait que le preneur pouvait « remettre en question le loyer » en cas de force majeure interrompant l’activité commerciale de la résidence ou en présence d’événements provoquant un dysfonctionnement de son activité. Cette clause visait notamment les catastrophes naturelles, les entraves administratives ou les restrictions à la circulation des personnes et des biens.
SMAS Tourisme soutenait que les confinements et les interdictions de déplacement constituaient précisément les événements visés par cette clause.
Selon l’exploitant, l’activité touristique avait été pratiquement paralysée durant plusieurs mois et les pertes économiques subies justifiaient la suspension des loyers. Il invoquait également plusieurs décisions de juridictions du fond favorables aux exploitants ainsi que le caractère exceptionnel et imprévisible de la pandémie.
Les propriétaires contestent toute exonération de loyers
Les bailleurs soutenaient au contraire que les loyers demeuraient exigibles malgré la crise sanitaire.
Ils rappelaient que la Cour de cassation avait déjà jugé que les fermetures administratives liées à la Covid-19 ne constituaient ni une perte de la chose louée, ni un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ni un cas de force majeure permettant d’échapper au paiement d’une dette d’argent.
Les propriétaires faisaient également valoir que la clause invoquée par l’exploitant devait recevoir une interprétation stricte.
Selon eux, le texte ne permettait pas une suspension unilatérale des loyers mais ouvrait seulement la possibilité d’une discussion ou d’une renégociation entre les parties.
Ils soulignaient enfin que les mesures d’aide publique accordées aux exploitants durant la pandémie avaient permis d’atténuer les difficultés économiques rencontrées.
Le tribunal refuse l’application de la force majeure
Le tribunal commence par rappeler les principes dégagés par la Cour de cassation.
Les juges observent que les mesures de fermeture administrative n’ont pas affecté matériellement les locaux loués. Les appartements sont demeurés accessibles et conformes à leur destination. Seules les conditions économiques d’exploitation ont été perturbées.
Le tribunal souligne également qu’une obligation de payer une somme d’argent ne peut être suspendue par la seule invocation de la force majeure.
En conséquence, les confinements et restrictions sanitaires ne permettaient pas à l’exploitant de s’exonérer du paiement des loyers commerciaux.
Les magistrats reprennent expressément les solutions dégagées par la Cour de cassation dans les arrêts des 30 juin 2022 et du 15 juin 2023 relatifs aux loyers commerciaux dus pendant les périodes de fermeture administrative.
Une interprétation restrictive de la clause du bail
Le tribunal examine ensuite la clause contractuelle invoquée par SMAS Tourisme.
Selon les juges, cette clause ne permettait pas au preneur de suspendre unilatéralement ses paiements.
L’expression « remettre en question le loyer » ne signifie ni exonération ni suspension automatique du loyer. Elle suppose au contraire une négociation entre les parties ou, à défaut d’accord, une intervention judiciaire.
Par ailleurs, les magistrats considèrent que la seconde branche de la clause visait essentiellement des dysfonctionnements affectant les parties communes de l’immeuble et non les conséquences économiques générales d’une pandémie.
Dès lors, la société ne pouvait se prévaloir seule de cette stipulation pour interrompre le règlement des loyers.
La condamnation de l’exploitant
Le tribunal condamne finalement SMAS Tourisme à payer aux bailleurs la somme de 4 796,24 euros correspondant aux loyers impayés, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 28 septembre 2022.
En revanche, la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive est rejetée, les juges estimant qu’aucune mauvaise foi particulière de l’exploitant n’est démontrée.
La société est néanmoins condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de 1 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Portée de la décision
Cette décision confirme une tendance désormais solidement établie : les exploitants de résidences de tourisme ne peuvent justifier les impayés de loyers liés à la crise sanitaire ni par la force majeure, ni par la perte de la chose louée, ni par l’exception d’inexécution. Elle illustre également l’interprétation particulièrement restrictive des clauses contractuelles invoquées pour suspendre ou réduire les loyers pendant la pandémie. Pour les bailleurs en résidence de tourisme, ce jugement constitue une nouvelle référence favorable dans les contentieux relatifs aux loyers impayés de la période Covid.