Résidences de tourisme : confirmation de la résiliation du bail et rejet des réductions de loyers liées au Covid

Une décision d’appel recentrant le débat sur l’obligation essentielle de paiement du loyer

Par un arrêt du 29 janvier 2026, la Cour d’appel de Grenoble a partiellement infirmé un jugement de première instance en matière de bail commercial au sein d’une résidence de tourisme exploitée par la société Odalys Résidences .

Le litige portait principalement sur la validité des réductions de loyers appliquées unilatéralement par l’exploitant pendant la crise sanitaire, ainsi que sur les conséquences de ces impayés au regard de la clause résolutoire.

I. Le rejet des réductions unilatérales de loyers fondées sur la crise sanitaire

A. L’inopposabilité de la clause contractuelle de réduction

Le bail prévoyait une clause permettant, en cas de force majeure ou de dysfonctionnement de l’activité, de réduire le loyer à hauteur de 30 % des recettes nettes.

La Cour juge que cette clause doit être réputée non écrite, en ce qu’elle vide l’obligation essentielle du preneur de sa substance, à savoir le paiement du loyer .

Elle souligne également que le bail constitue un contrat d’adhésion proposé par l’exploitant, ce qui justifie un contrôle renforcé de son contenu.

B. L’impossibilité d’invoquer la force majeure pour échapper au paiement du loyer

La Cour rappelle un principe classique : le débiteur d’une obligation de somme d’argent ne peut s’exonérer de son paiement en invoquant la force majeure.

Elle relève en outre que :

• les biens loués n’ont pas été affectés matériellement,
• aucune destruction totale ou partielle n’est intervenue,
• les restrictions sanitaires ont affecté l’activité du preneur, et non la chose louée.

En conséquence, l’exploitant ne pouvait ni suspendre ni réduire unilatéralement les loyers.

II. La constatation de la résiliation du bail commercial

A. L’acquisition de la clause résolutoire

Les bailleurs avaient délivré un commandement de payer en mai 2021 visant la clause résolutoire.

La Cour constate que :

• les loyers n’ont pas été réglés dans le délai imparti,
• la période juridiquement protégée issue des mesures Covid était expirée,
• aucune cause légitime ne justifiait le non-paiement.

Elle en déduit que la clause résolutoire est acquise au 21 juin 2021, entraînant la résiliation de plein droit du bail .

B. Les conséquences : expulsion et indemnité d’occupation

La Cour tire les conséquences de la résiliation :

• elle ordonne l’expulsion de la société exploitante,
• elle la condamne au paiement de l’arriéré locatif (4 207 €),
• elle fixe une indemnité d’occupation mensuelle de 1 000 € à compter du 21 juin 2021 jusqu’à restitution des lieux .

III. L’absence d’indemnité d’éviction et l’inutilité du congé

La Cour précise que, la résiliation étant intervenue de plein droit en 2021 :

• le congé délivré en 2022 est sans objet,
• les demandes relatives à sa validité sont écartées.

Surtout, l’exploitant ne peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction, dès lors que la résiliation est prononcée à ses torts .

IV. Les autres demandes rejetées

La Cour confirme également :

• le rejet de la demande de communication de documents supplémentaires, l’exploitant ayant satisfait à ses obligations au titre de l’article L. 321-2 du code du tourisme,
• le rejet de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, faute de moyens développés à son soutien.

Conclusion

L’arrêt du 29 janvier 2026 consacre une position ferme : les difficultés d’exploitation liées à la crise sanitaire ne permettent pas au locataire commercial de suspendre ou de réduire unilatéralement le paiement des loyers. En l’absence de règlement, la clause résolutoire produit pleinement ses effets, entraînant la résiliation du bail, l’expulsion du preneur et l’exclusion de toute indemnité d’éviction.