Congé, vente et droit de repentir : quand le bail commercial survit à la cession d’un appartement Nexity Studea

Congé puis vente en résidence étudiante : Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 5 février 2026

L’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 5 février 2026 apporte une clarification majeure en matière de baux commerciaux en résidences étudiantes, notamment sur l’articulation entre congé sans renouvellement, vente du bien et droit de repentir.

Dans un contexte fréquent de cession de lots en résidences étudiantes ou de tourisme, cette décision rappelle que la stratégie du bailleur ne s’arrête pas à la délivrance d’un congé : les actes postérieurs peuvent en neutraliser totalement les effets.

1. Le point de départ : un congé sans offre d’indemnité

En l’espèce, les bailleurs initiaux avaient délivré des congés avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction à l’exploitant (Nexity Studea), avec effet au 30 septembre 2015.

Classiquement, un tel congé met fin au bail commercial et ouvre droit, en principe, à indemnité d’éviction.

Toutefois, les bailleurs n’ont pas poursuivi cette logique jusqu’au bout. Postérieurement aux congés, ils ont vendu les lots à un acquéreur (la société Montils), en mentionnant expressément dans les actes de vente que les biens étaient loués dans le cadre de baux commerciaux tacitement reconduits.

Cette contradiction apparente est au cœur du litige.

2. La question juridique : la renonciation aux effets du congé

Le nouvel acquéreur soutenait que :

• les congés avaient définitivement produit leurs effets,
• les anciens propriétaires ne pouvaient plus revenir dessus après la vente,
• seule la nouvelle propriétaire pouvait exercer un éventuel droit de repentir,
• l’exploitant était donc occupant sans droit ni titre.

La Cour d’appel rejette intégralement cette analyse.

Elle rappelle un principe fondamental :
👉 le congé peut faire l’objet d’une renonciation non équivoque par le bailleur.

Et surtout, cette renonciation peut résulter :

• d’actes exprès,
• ou d’un comportement incompatible avec le maintien du congé.

3. La solution retenue : la vente comme acte de renonciation

La Cour identifie dans les actes de vente des éléments décisifs :

• mention explicite de baux commerciaux « tacitement reconduits »,
• absence totale de référence aux congés délivrés,
• transmission du bail au nouvel acquéreur,
• prix de vente ajusté en tenant compte de l’existence du bail.

Ces éléments caractérisent, selon la Cour, une volonté claire et non équivoque des vendeurs de renoncer aux effets de leurs congés .

La renonciation est donc antérieure à la vente, et juridiquement valable.

La Cour précise en outre que cette renonciation s’analyse comme un véritable exercice du droit de repentir, intervenu alors que les vendeurs étaient encore propriétaires.

4. Conséquence : la survie du bail commercial

La conséquence est radicale :

• le bail commercial n’a jamais pris fin,
• l’exploitant conserve sa qualité de locataire,
• il ne peut être qualifié d’occupant sans droit ni titre.

La Cour confirme ainsi que la société Nexity Studea reste titulaire des baux commerciaux et rejette l’ensemble des demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation formulées par le nouveau propriétaire .

5. Enseignements stratégiques pour les bailleurs

Cette décision offre plusieurs enseignements majeurs pour la pratique des résidences gérées :

1. Le congé n’est pas irréversible en pratique
Même s’il produit en principe des effets définitifs, il peut être neutralisé par une renonciation claire.

2. La vente est un moment critique
Les stipulations de l’acte de vente peuvent emporter des conséquences décisives sur le statut locatif.

3. L’analyse doit être économique autant que juridique
Un prix de vente minoré en raison de l’existence d’un bail constitue un indice fort de renonciation.

4. Le droit de repentir est souple dans sa forme
Il peut résulter d’actes non formalisés, dès lors qu’ils sont non équivoques.

5. Le nouvel acquéreur subit la situation juridique existante
Il ne peut ignorer les effets des actes passés par son vendeur.

Conclusion

En matière de résidences étudiantes, où les cessions de lots (vente des appartements) sont fréquentes, cette décision souligne que la vente peut devenir un instrument, involontaire, de neutralisation du congé.

Cette solution semble critiquable, mais doit être prise en compte par les bailleurs en résidence étudiante.