Tacite prolongation du bail commercial : rappel fondamental de l’article L.145-9

Le principe légal : un bail commercial ne s’éteint pas automatiquement à son terme

L’article L.145-9, alinéas 1er et 2 du Code de commerce pose un principe cardinal en droit des baux commerciaux : le bail commercial ne prend fin que par la délivrance d’un congé ou par une demande de renouvellement. Cette règle déroge expressément aux articles 1736 et 1737 du Code civil, applicables aux baux de droit commun.

Ainsi, lorsque le bail commercial est conclu par écrit, son arrivée à échéance contractuelle n’emporte pas extinction automatique des relations locatives. À défaut de congé délivré dans les formes et délais légaux, ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite prolongation, aux clauses et conditions antérieures.

Cette règle est d’ordre public et s’impose tant au bailleur qu’au preneur.

La tacite prolongation : un mécanisme souvent mal compris

La tacite prolongation ne doit pas être confondue avec la reconduction tacite. Dans le régime des baux commerciaux, la reconduction tacite est juridiquement inopérante : seul le mécanisme légal de la tacite prolongation prévu par l’article L.145-9 s’applique.

Pendant cette période de tacite prolongation :

• le bail se poursuit sans durée déterminée ;
• chacune des parties peut y mettre fin à tout moment ;
• le congé doit être délivré au moins six mois à l’avance, pour le dernier jour d’un trimestre civil.

À défaut de respecter ces exigences, le bail demeure en vigueur.

L’erreur classique : assimiler le silence des parties à une fin de bail

L’arrêt commenté illustre une erreur fréquente des juridictions du fond. En l’espèce, un bail commercial conclu le 29 juin 2009 pour une durée de neuf ans arrivait contractuellement à échéance le 26 juin 2018.

La cour d’appel a considéré que, faute de demande de renouvellement par la locataire et en l’absence de reconduction tacite prévue au contrat, le bail était expiré à cette date, qualifiant dès lors la locataire d’occupante sans droit ni titre à compter du 27 juin 2018.

Ce raisonnement est juridiquement erroné.

La sanction de la Cour de cassation : rappel ferme du statut des baux commerciaux

La Cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle que dès lors que le bail était écrit et soumis au statut des baux commerciaux, il s’est poursuivi de plein droit par tacite prolongation à l’issue de son terme contractuel, en l’absence de congé ou de demande de renouvellement.

En statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article L.145-9 du Code de commerce.

Enjeux pratiques pour les bailleurs et les preneurs

Cette décision rappelle une règle essentielle aux conséquences pratiques majeures :

• un bailleur ne peut ni expulser, ni qualifier un preneur d’occupant sans droit ni titre sans avoir délivré un congé valable ;
• le preneur conserve l’ensemble de ses droits statutaires tant qu’aucun congé régulier n’est intervenu ;
• la vigilance sur le calendrier et les modalités du congé est déterminante.

En matière de résidences de tourisme, résidences étudiantes ou commerces organisés, cette problématique est centrale et conditionne la validité de nombreuses procédures d’expulsion ou de reprise des locaux.

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