Appart City : échec des bailleurs qui demandaient la résiliation du bail commercial pour changement de destination

1. Appart City : des bailleurs de résidence de tourisme et étudiante contre Appart City

Par jugement du 14 avril 2026, le tribunal judiciaire de Bobigny a rejeté l’ensemble des demandes formées par plusieurs copropriétaires bailleurs d’une résidence située en Seine-Saint-Denis contre la société Appart City, son locataire-gérant Voyages Services Plus et les organes de la procédure collective.

Les demandeurs étaient propriétaires de lots au sein d’un ensemble immobilier composé notamment de logements exploités en résidence de tourisme, en résidence avec services et en activité para-hôtelière. Ces lots avaient été donnés à bail commercial à la société Dom’Ville Services, aux droits de laquelle était venue la société Appart City.

Après l’ouverture de la procédure de sauvegarde d’Appart City par le tribunal de commerce de Montpellier le 15 avril 2021, les bailleurs ont engagé une action tendant à obtenir la résiliation judiciaire de leurs baux commerciaux, l’expulsion de l’exploitant et la fixation de diverses créances à son passif.

Ils reprochaient principalement à l’exploitant d’avoir détourné la destination contractuelle des locaux en hébergeant de façon massive des personnes orientées par le Samu Social dans le cadre de dispositifs d’hébergement d’urgence.

2. Les arguments des bailleurs : violation de la destination contractuelle

Les copropriétaires soutenaient que les baux imposaient une exploitation destinée à une clientèle non sédentaire, dans le cadre d’une activité de résidence de tourisme ou de para-hôtellerie. Selon eux, l’accueil de personnes hébergées sur de longues périodes par le Samu Social constituait une activité incompatible avec cette destination.

Ils faisaient notamment état d’une lettre du Samu Social du 2 février 2021 indiquant que 180 logements de la résidence étaient réservés à des fins d’hébergement d’urgence. Ils estimaient que cette occupation représentait plus de 64 % des lots et démontrait une transformation de l’exploitation en hébergement social permanent.

Les bailleurs soutenaient également que cette évolution avait conduit à la perte du classement en résidence de tourisme, classement qu’ils considéraient comme un élément essentiel de leur investissement. Ils invoquaient enfin divers projets d’avenants démontrant selon eux que les exploitants avaient conscience du problème.

Sur ce fondement, ils demandaient la résiliation judiciaire des baux aux torts exclusifs d’Appart City et de son successeur, la société Voyages Services Plus.

3. L’analyse du tribunal : absence de preuve d’un manquement suffisamment caractérisé

Le tribunal a rejeté l’ensemble de ces arguments.

Il relève d’abord que les bailleurs ne démontrent pas que leurs propres lots figuraient parmi les logements réservés par le Samu Social. La résidence comportait plus de 280 logements tandis que les demandeurs n’étaient propriétaires que de 24 lots. Aucune pièce ne permettait d’identifier précisément les logements concernés par les réservations litigieuses.

Le tribunal souligne également que les demandeurs n’apportent aucun élément sur les conditions réelles d’occupation des logements, notamment la durée des séjours ou le caractère effectivement sédentaire de la clientèle accueillie. Il n’était donc pas possible de vérifier que l’exploitation était devenue incompatible avec les clauses de destination des baux.

Concernant le classement en résidence de tourisme, les juges constatent que celui-ci demeurait valable jusqu’au 19 novembre 2023, soit bien après l’assignation introduite en 2021 et même après la cession du fonds de commerce d’Appart’City.

Ils observent en outre qu’aucune preuve n’établit que la perte ultérieure du classement résulterait du comportement des exploitants. D’autres causes étaient envisageables, notamment les importants désordres affectant l’immeuble et ayant donné lieu à plusieurs expertises judiciaires toujours en cours.

4. La solution : rejet de la résiliation des baux et condamnation des bailleurs

Le tribunal en conclut que les copropriétaires ne démontrent aucun manquement suffisamment grave aux obligations contractuelles de nature à justifier une résiliation judiciaire des baux commerciaux.

Il rappelle également que les clauses relatives au classement en résidence de tourisme imposaient essentiellement au preneur une obligation de moyens et non une obligation de résultat. Les bailleurs n’établissaient pas que cette obligation aurait été méconnue.

En conséquence, la demande de résiliation des baux est rejetée, de même que la demande d’expulsion de l’exploitant. Tous les copropriétaires sont déboutés de leurs prétentions.

Les demandeurs sont en outre condamnés in solidum à verser 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Appart City et aux organes de la procédure collective, ainsi que 4 000 € à la société Voyages Services Plus. Ils supportent également l’intégralité des dépens.

Cette décision illustre la difficulté, pour des bailleurs en résidence de tourisme, d’obtenir la résiliation d’un bail commercial en invoquant un changement de destination sans démontrer précisément que leurs propres lots sont concernés et que les conditions d’exploitation sont effectivement incompatibles avec les stipulations contractuelles.

Résumé du jugement du Tribunal Judiciaire de Bobigny (Chambre 5, Section 1) – 14 avril 2026, n° 21/05633