Vétusté : Litiges entre Appart’City et des propriétaires

1. Contexte général

Les deux décisions rendues par le Tribunal Judiciaire de Nanterre (8e chambre) le 13 mai 2026 (n° 21/08994 et n° 21/09106) opposent la SAS Appart’City, exploitant de résidences para-hôtelières, à des propriétaires (la SARL Actual Investissement et Mme [M] [P]). Les litiges portent sur des travaux de rénovation réalisés par Appart’City dans des appartements loués, dont elle réclame le remboursement aux bailleurs, ainsi que sur des demandes reconventionnelles de résiliation de bail et de dommages-intérêts.

2. Points communs aux deux affaires

2.1. Objet des litiges

• Appart’City invoque la vétusté des logements après plusieurs années d’exploitation (7 à 10 ans) et estime que les travaux de rénovation (coût : 17 014 € TTC pour le premier litige, 20 452 € TTC pour le second) relèvent de l’obligation d’entretien du bailleur (art. 1719 du Code civil).
• Les propriétaires contestent :
  • L’état de vétusté (constats d’huissier de 2017 et 2019 ne révélant que des dégâts mineurs : moquettes tachées, rayures, etc.).
  • La légitimité des travaux (rénovation intégrale vs. réparations locatives).
  • La validité de la mise en demeure (courriers du 30 août 2019 et 3 septembre 2019 jugés non comminatoires).

2.2. Arguments juridiques

• Appart’City s’appuie sur :
  • L’obligation de délivrance conforme (art. 1719 C. civ.) et la bonne foi contractuelle (art. 1104 C. civ.).
  • L’article 1222 du Code civil (exécution forcée des obligations après mise en demeure).
  • Un usage intensif des résidences justifiant une vétusté accélérée.
• Les propriétaires répondent :
  • Les travaux relèvent des réparations locatives (décret 87-712 du 26 août 1987), à la charge du preneur.
  • Absence de mise en demeure valable (courriers proposant des alternatives : nouveau bail ou acceptation des travaux).
  • Défaut de preuve de l’entretien par Appart’City (factures non spécifiques).

3. Décisions du tribunal

3.1. Sur la demande de remboursement des travaux

Le tribunal déboute Appart’City dans les deux affaires, pour les motifs suivants :

• Preuve insuffisante de la vétusté : Les constats d’huissier ne justifient pas une rénovation complète (ex. : remplacement d’électroménager, peinture, sol). Les grilles de vétusté produites par Appart’City ne sont pas opposables sans constatations objectives (note expertale de 2022).
• Absence de mise en demeure valable : Les courriers ne mentionnent pas de sanction en cas de refus (art. 1344 C. civ.) et proposent des solutions alternatives (nouveau bail). L’article 1222 C. civ. exige une mise en demeure explicite et un délai raisonnable (ici, 5 jours pour le premier litige, 6 jours pour le second).
• Violation des clauses du bail : Les baux prévoient que les travaux sur les parties privatives doivent être validés par le bailleur (art. 3 des contrats).

3.2. Sur les demandes reconventionnelles

• Résiliation du bail (affaire n° 21/08994) : La demande de la SARL Actual Investissement pour déloyauté contractuelle est rejetée. Le tribunal estime qu’Appart’City a agi dans le cadre de ses droits légaux, sans mauvaise foi (art. 1224 C. civ.).
• Dommages-intérêts pour procédure abusive (affaire n° 21/09106) : Mme [P] demande 3 000 € pour pression déloyale. Le tribunal rejette sa demande, faute de preuve d’un abus de droit (art. 1240 C. civ.).

3.3. Condamnations accessoires

• Dépens : Appart’City et ses mandataires judiciaires (SELARL FHB, SCP BTSG) sont condamnés in solidum aux dépens.
• Article 700 CPC :
  • Dans l’affaire n° 21/08994 : Appart’City doit verser 4 200 € à la SARL Actual Investissement.
  • Dans l’affaire n° 21/09106 : Appart’City doit verser 3 500 € à Mme [P].

4. Conclusion

Le tribunal confirme la répartition des obligations entre bailleurs et preneurs :

• Les grosses réparations (vétusté) incombent au bailleur, mais leur preuve doit être irréfutable.
• Les réparations locatives (usure normale) restent à la charge du preneur.
• Une mise en demeure doit être formelle pour permettre au preneur de se substituer au bailleur (art. 1222 C. civ.).

Enjeu clé : L’équilibre entre obligation d’entretien et preuve de la vétusté, dans un contexte de baux commerciaux (qualification confirmée par le tribunal).