Appart’City: rejet du remboursement de travaux de rénovation dans une résidence de tourisme
Par un jugement du 13 mai 2026, le tribunal judiciaire de Nanterre a rejeté la demande de la société Appart’City, qui sollicitait le remboursement de 20 452 € correspondant à des travaux de rénovation réalisés dans un appartement exploité au sein d’une résidence de tourisme. La procédure opposait l’exploitant à une propriétaire ayant donné son lot à bail commercial en 2010.
Le bail, conclu pour une durée de onze ans et demi, portait sur un appartement intégré à une résidence para-hôtelière exploitée par Appart’City. Après près de dix années d’exploitation, l’exploitant a estimé que le logement présentait un état de vétusté incompatible avec les standards attendus de la résidence et a engagé un vaste programme de rénovation.
En septembre 2019, Appart’City a adressé à la propriétaire un courrier indiquant que des travaux de rénovation étaient nécessaires et évalués à 20 452 € TTC. Les travaux ont finalement été réalisés puis facturés au bailleur, lequel a refusé de les régler. L’exploitant a alors engagé une action judiciaire afin d’obtenir le remboursement de cette somme.
Les arguments développés par Appart’City
L’exploitant soutenait que la vétusté du logement résultait d’une exploitation intensive propre aux résidences de tourisme. Selon lui, après neuf années d’occupation continue, le bien n’était plus conforme à sa destination commerciale et nécessitait une remise en état complète.
Appart’City invoquait les obligations légales du bailleur de délivrer et maintenir les locaux en état de servir à l’usage convenu. L’exploitant considérait avoir régulièrement alerté la propriétaire sur l’état du logement par un courrier du 3 septembre 2019 qu’il analysait comme une véritable mise en demeure.
La société soutenait également que l’article 1222 du Code civil lui permettait, après mise en demeure restée sans effet, de faire exécuter elle-même les travaux nécessaires puis d’en demander le remboursement au propriétaire. Elle faisait enfin valoir que la nécessité de rénover la résidence avait été reconnue collectivement par les copropriétaires lors d’une assemblée générale.
La contestation du bailleur
La propriétaire contestait tant la nécessité que l’ampleur des travaux réalisés. Elle soulignait que le bail mettait à la charge du preneur l’entretien courant, les réparations locatives et l’ensemble des réparations autres que les grosses réparations de l’article 606 du Code civil.
Elle faisait observer que les désordres relevés dans le constat d’huissier de 2019 se limitaient essentiellement à des moquettes tachées, quelques rayures, des défauts de propreté et diverses dégradations mineures. Selon elle, ces constatations ne pouvaient justifier une rénovation intégrale du logement.
La défenderesse soutenait également que les travaux avaient été imposés sans son accord alors que le bail prévoyait expressément que les travaux affectant les parties privatives devaient être décidés conjointement entre le bailleur et le preneur.
L’analyse du tribunal
Le tribunal relève d’abord que le bail commercial demeure applicable et qu’aucun élément sérieux ne permet de remettre en cause cette qualification contractuelle. Toutefois, cette question est jugée sans incidence sur le litige principal.
Les juges examinent ensuite les constatations de l’huissier réalisées en 2019. Ils observent que les désordres relevés concernent essentiellement des dégradations limitées : moquettes tachées, mobilier marqué, joints usés, peintures défraîchies ou petits défauts d’entretien.
Or les travaux effectivement réalisés ont largement dépassé le cadre de simples réparations. Appart’City a procédé à une rénovation quasi complète du logement comprenant notamment la réfection des sols, des peintures, des équipements sanitaires, de la cuisine, du mobilier, de l’électroménager, de l’éclairage, de la ventilation et de nombreux équipements nouveaux.
Le tribunal estime que les pièces produites ne démontrent pas qu’une telle rénovation intégrale était rendue nécessaire par la seule vétusté du bien. Il souligne également qu’Appart’City ne justifie pas suffisamment avoir exécuté les obligations d’entretien courant mises à sa charge par le bail.
L’absence de mise en demeure régulière
L’un des points essentiels du jugement concerne l’application de l’article 1222 du Code civil.
Le tribunal rappelle qu’un créancier ne peut faire exécuter lui-même les travaux et en réclamer le remboursement qu’après une véritable mise en demeure du débiteur. Cette mise en demeure doit être explicite, préciser les obligations reprochées et fixer un délai pour y remédier.
Or le courrier du 3 septembre 2019 n’avait pas cette portée. Les juges constatent qu’il proposait essentiellement deux options à la propriétaire : financer les travaux ou adhérer à un nouveau bail commercial prévoyant un mécanisme particulier de rénovation et une baisse de loyer. Le document ne manifestait pas clairement l’intention de réclamer judiciairement l’exécution des travaux en cas de refus.
Dès lors, aucune mise en demeure valable n’avait été adressée au bailleur avant l’exécution des travaux. Appart’City ne pouvait donc se substituer unilatéralement à la propriétaire.
La solution retenue
Le tribunal déboute intégralement Appart’City de sa demande de remboursement des 20 452 € de travaux. Il juge que l’exploitant ne démontre ni la nécessité d’une rénovation intégrale du logement ni le respect des conditions légales lui permettant d’agir à la place du bailleur.
Cette décision présente un intérêt particulier pour les bailleurs de résidences de tourisme. Elle rappelle qu’un exploitant ne peut imposer unilatéralement des programmes de rénovation importants aux propriétaires sans démontrer précisément leur nécessité et sans respecter strictement les mécanismes prévus par le bail et par l’article 1222 du Code civil.