Locaux de service : comment mettre fin à une occupation gratuite ?

Vacancéole occupait gratuitement depuis 2015 quatre lots privatifs d’une résidence de tourisme.

La cour d’appel de Toulouse juge que cette tolérance ne créait aucun droit à se maintenir dans les lieux. Toutefois, le propriétaire ne pouvait réclamer d’indemnisation pour la période durant laquelle il avait accepté cette occupation.

Après le retrait exprès de la tolérance, le maintien sans contrepartie est devenu fautif. Vacancéole est condamnée à 11 600 € pour privation de jouissance et à 9 996,25 € au titre de la remise en état.

 

Tolérer gratuitement l’occupation de lots privatifs par l’exploitant ne lui confère pas un droit permanent à s’y maintenir.

Depuis 2015, Vacancéole occupait quatre lots privatifs d’une résidence de tourisme, sans loyer. Le 30 janvier 2023, la SCCV Golf Park a mis fin à cette tolérance et proposé un bail à 700 € par mois. Faute d’accord, l’exploitant s’est maintenu jusqu’en septembre 2025.

La cour distingue deux périodes. Jusqu’au 30 janvier 2023, l’occupation gratuite avait été tolérée : le propriétaire ne pouvait invoquer un préjudice de jouissance. Après le retrait exprès de cette tolérance, Vacancéole occupait sans droit ni titre et commettait une faute en restant sans contrepartie.

La valeur locative est maintenue à 400 € par mois, compte tenu de l’accès aux locaux par une partie commune et de leur faible valorisation autonome. Vacancéole est condamnée à 11 600 € pour la privation de jouissance de février 2023 à juin 2025 et à 9 996,25 € pour la remise en état.

Portée pratique : une tolérance de fait n’est pas créatrice de droit, mais elle peut exclure l’indemnisation de la période antérieure à son retrait. La valeur locative dépend des caractéristiques concrètes des locaux, non du montant des charges de copropriété.

Conseil : formaliser toute mise à disposition de locaux de service. Pour y mettre fin, notifier clairement la restitution demandée ou les conditions financières proposées, puis faire établir un constat lors de la reprise.

1. Les faits : l’occupation des lots privatifs

La SCCV Golf Park, devenue propriétaire de plusieurs lots privatifs d’une résidence de tourisme, avait fait construire l’ensemble immobilier. Les lots concernés, situés au rez-de-chaussée et au sous-sol, comprenaient notamment deux bureaux, une salle de réunion devenue réfectoire et des caves.

La société Vacancéole exploitait la résidence de tourisme et occupait ces locaux depuis 2015. Aucun bail n’avait été conclu entre les deux sociétés et aucun loyer n’avait été réclamé pendant plusieurs années.

Le règlement de copropriété prévoyait la mise à disposition gratuite de certaines parties communes au profit de la société chargée de l’exploitation de la résidence. Golf Park a cependant soutenu que cette disposition ne concernait pas ses lots privatifs.

2. La procédure devant le tribunal judiciaire d’Albi

En 2023, Golf Park a assigné Vacancéole et le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir notamment l’expulsion de Vacancéole, une indemnité d’occupation et la réparation de son préjudice de jouissance.

Par jugement du 4 juillet 2025, le tribunal judiciaire d’Albi a considéré que Vacancéole occupait les lots sans droit ni titre et a ordonné son expulsion. Il a fixé l’indemnité d’occupation à 400 euros par mois à compter du jugement.

En revanche, le tribunal a rejeté la demande de Golf Park concernant son préjudice de jouissance et n’a pas prononcé d’astreinte. Golf Park a donc fait appel sur ces différents points.

3. La validité du droit d’occupation de Vacancéole

Devant la cour, Vacancéole soutenait qu’elle bénéficiait d’un prêt à usage, c’est-à-dire d’une mise à disposition gratuite des locaux. Elle invoquait notamment son occupation paisible depuis 2015 et l’absence de réclamation du propriétaire pendant plusieurs années.

La cour distingue cependant les parties communes des lots privatifs. Elle constate que l’article 6 du règlement de copropriété ne permettait la mise à disposition gratuite que des parties communes générales indispensables à l’exploitation de la résidence. Il ne pouvait donc justifier l’occupation gratuite des lots privatifs appartenant à Golf Park.

La preuve d’un prêt à usage n’étant pas formellement rapportée par un écrit, la cour ne reconnaît pas à Vacancéole un véritable droit contractuel d’occupation.

4. La fin de la tolérance du propriétaire et l’indemnité d’occupation

La cour relève toutefois que Golf Park avait toléré l’occupation gratuite pendant plusieurs années, de 2015 jusqu’à janvier 2023. Cette tolérance ne constituait pas un droit au profit de Vacancéole, mais démontrait que Golf Park avait accepté cette occupation.

La situation a changé avec la lettre recommandée du 30 janvier 2023, par laquelle Golf Park a demandé la conclusion d’un bail et proposé un loyer de 700 euros. À compter de cette date, Vacancéole ne pouvait plus se maintenir gratuitement dans les lieux contre la volonté du propriétaire.

La cour confirme donc le principe d’une indemnité d’occupation de 400 euros par mois, montant qu’elle estime adapté compte tenu de la configuration particulière des locaux et de leur dépendance à l’exploitation touristique de la résidence.

5. La réparation du préjudice de jouissance

La cour modifie toutefois le jugement concernant le préjudice subi par Golf Park.

Elle considère que Golf Park a été privée de la jouissance de ses lots à compter du 30 janvier 2023. Sur la base de 400 euros par mois, pour la période du 1er février 2023 au 30 juin 2025, soit 29 mois, le préjudice est fixé à 11 600 euros.

Vacancéole est donc condamnée à verser cette somme à Golf Park.

6. Les dégradations des locaux

Golf Park réclamait également 9 996,25 euros correspondant aux travaux de remise en état.

La cour relève que les constats réalisés par deux commissaires de justice établissent l’existence de diverses dégradations : dalles de plafond manquantes, perforations dans les murs et infiltrations notamment.

Vacancéole, qui avait occupé les locaux pendant plusieurs années, ne démontrant pas que ces dégradations étaient étrangères à sa faute, la cour fait droit à la demande de Golf Park. Elle la condamne donc à payer 9 996,25 euros au titre des travaux de remise en état.

7. La responsabilité du syndicat des copropriétaires

Golf Park recherchait également la responsabilité du syndicat des copropriétaires, estimant notamment qu’il avait autorisé l’occupation des lots.

La cour rejette cette argumentation. Elle constate qu’aucune décision d’assemblée générale n’avait autorisé l’occupation des lots privatifs de Golf Park. La résolution de 2016 concernait uniquement les parties communes.

Le syndicat n’ayant commis aucune faute et ne bénéficiant d’aucun enrichissement lié à l’occupation, les demandes dirigées contre lui sont rejetées.

8. La décision de la cour

La cour prononce une infirmation partielle du jugement de première instance. Elle confirme notamment l’expulsion et l’indemnité d’occupation de 400 euros par mois, mais accorde à Golf Park 11 600 euros au titre du préjudice de jouissance et 9 996,25 euros au titre des dégradations.

Vacancéole doit également verser 3 000 euros à Golf Park au titre des frais irrépétibles d’appel. Golf Park doit, pour sa part, verser 3 000 euros au syndicat des copropriétaires.

CA Toulouse, 1re chambre, section 1, 15 juillet 2026, n° 25/02625