La solidarité des dettes dans le cadre d’un bail commercial

Il peut arriver que le locataire d’un bail commercial cède son activité (et par là son bail) à un repreneur. En ce cas, que se passe-t-il si le repreneur ne paie plus ses loyers ? Qui doit régler les loyers impayés ?

Cet article fait le point sur cette situation complexe…

Clause de garantie solidaire, pour protéger le propriétaire

Si le locataire cède son fonds de commerce, en raison d’une faillite, d’un déménagement, etc., le propriétaire est confronté à un risque important : il est obligé d’accepter un nouveau locataire, qu’il n’a pas choisi et qu’il ne peut, sauf exception, rejeter.

Dans cette situation, le risque d’impayé de la part de ce nouveau locataire est élevé : la loi devait donc protéger le propriétaire.

La clause de garantie solidaire est la solution juridique à ce problème.

Cette clause oblige l’ancien locataire qui a cédé son bail commercial à régler les dettes de loyers ou de charges de son repreneur, jusqu’au renouvellement du bail commercial.

Le bailleur impose ce type de clause pour se prémunir contre les éventuels impayés du nouveau locataire : il peut donc assigner en paiement son ancien locataire commercial en raison des arriérés de loyers ou de charges du locataire actuel.

Il y a donc une solidarité entre l’ancien et le nouveau locataire, en ce qui concerne le paiement des dettes : celui qui cède son bail commercial peut être solidaire de son propre repreneur.

Cette disposition juridique est à l’avantage du propriétaire, mais pas de l’ancien locataire.

En pratique, en effet, l’ancien locataire commercial n’a pas toujours lu (ou fait lire par son avocat) le contrat de bail commercial qu’il cède avec son fonds de commerce. Quand les problèmes d’impayés arrivent, il est souvent trop tard.

Est-il donc possible d’échapper à cette clause ? Autrement dit : comment céder son fonds de commerce sans être redevable des éventuelles dettes (loyers et charges) du repreneur du bail commercial ?

Les recours possibles de l’ancien locataire

En réalité, il est possible de jouer sur plusieurs leviers, afin que l’ancien locataire échappe à cette clause de garantie solidaire.

Tout d’abord, la clause de solidarité (https://www.traesch-avocat.fr/Baux-commerciaux/clause-de-solidarite-bail-commercial.html ) peut obliger le repreneur à payer les dettes résultant du bail et nées avant même la cession (par exemple, des loyers restés impayés par le vendeur ou une dette de réparation locative : Cass. 3e civ., 7 janv. 1987, no 85-13.974).

Ici, c’est donc l’ancien locataire qui reçoit une aide financière du repreneur.

Solidarité de l’ancien locataire limitée à 3 ans

Celui qui cède son bail commercial avec son fonds de commerce sera redevable des loyers uniquement jusqu’à la fin d’une période de 3 ans depuis la loi du 20 juin 2014 (loi Pinel).

Information obligatoire de l’ancien locataire dès le premier temps

Attention, le bailleur doit informer l’ancien locataire de tout loyer impayé dans le délai d’1 mois à compter de la date à laquelle le loyer aurait du être payé.

Celui qui cède son bail commercial avec son fonds de commerce sera redevable des loyers uniquement jusqu’à la fin du bail cédé (donc le nombre d’années inférieures aux 9 années du bail commercial). Voilà qui protège l’ancien locataire des loyers restés impayés après ce délai.

Enfin, le locataire qui désire céder son bail commercial peut demander une caution (bancaire ou personnelle) au repreneur intéressé par son bail commercial. C’est là un nouveau moyen pour l’ancien locataire de se protéger d’éventuels impayés.

Conclusion

On le voit : la loi protège aussi bien le propriétaire que l’ancien locataire, dans ce type de situation. Encore faut-il bien être conseillé, par un avocat connaissant les méandres de la loi. Nous vous proposons un accompagnement juridique de ce type.

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Conseil pratique : Le locataire qui désire céder son bail commercial peut demander une caution (bancaire ou personnelle) au repreneur intéressé par son bail commercial.