Réajustement du loyer commercial : la nécessité d’une sous-location
Réajustement du loyer commercial: lorsqu’un locataire principal perçoit la totalité du loyer dû par un sous-locataire, la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 7-11-2019 n° 18-22.722 F-D) a jugé que cette situation constitue une sous-location. Cela s’applique indépendamment de la nature des locaux, qu’ils soient commerciaux ou à usage de bureaux. La mise à disposition de locaux à des tiers, même pour une courte durée ou sans aménagements spécifiques, est présumée être une sous-location dès lors qu’elle implique une contrepartie financière.
Critères de la Sous-Location
La Cour de cassation a confirmé que la sous-location est caractérisée par la perception d’un loyer par le locataire principal, indépendamment de la superficie ou de l’aménagement des locaux. Le juge doit simplement vérifier l’existence d’une sous-location, sans se préoccuper du type de bail ou de la situation des locaux. L’important est la finalité de l’opération : percevoir un loyer et réaliser un profit par la mise à disposition de surfaces.
Distinction avec la location-gérance
Il est crucial de distinguer la sous-location de la location-gérance, qui concerne un fonds de commerce. La location-gérance implique la mise à disposition d’un local ainsi que l’apport d’une plus-value (clientèle, gestion, matériel), nécessitant un contrat distinct. À défaut, le preneur risque une requalification et la perte des dispositions protectrices.
Application de l’article L. 145-31 du code de commerce
L’article L. 145-31 du code de commerce permet le réajustement du loyer principal si le locataire sous-loue à un loyer supérieur. La jurisprudence est constante : dès lors qu’il y a sous-location, le bailleur peut demander une réévaluation du loyer principal. La Cour de cassation reconnaît la sous-location dès lors que les locaux sont mis à disposition moyennant rémunération, même sans individualisation physique.
Importance de la preuve de la sous-location
Pour obtenir un réajustement du loyer, le bailleur doit prouver l’existence d’une sous-location. La mise à disposition de bureaux équipés, assortie de services spécifiques, justifie une réévaluation du loyer principal si la sous-location est démontrée. En l’absence de sous-location, le loyer ne peut être augmenté.
Conséquences juridiques et précautions
Le bailleur doit réunir des preuves pour justifier une demande de réajustement, notamment en cas de sous-location déguisée. Les locataires doivent être vigilants dans la rédaction des conventions avec des tiers pour éviter une requalification en sous-location non autorisée. La qualification de sous-location dépend de la réalité économique du contrat entre le locataire et le tiers.
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