Suspension de la clause résolutoire : étendue aux manquements d’exploitation
Introduction
La clause résolutoire – qui emporte résiliation automatique d’un bail commercial en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle – peut voir ses effets suspendus par le juge. Longtemps limitée aux seuls défauts de paiement, cette prérogative judiciaire s’applique aujourd’hui à toute nature de manquement, qu’il soit financier ou lié à l’usage des lieux.
- Cadre légal et pouvoirs du juge
- Article L. 145-41 du Code de commerce
- Premier alinéa : la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, sauf constat judiciaire contraire.
- Second alinéa : le juge peut, sur saisine conforme aux formes de l’article 1343-5 du Code civil, accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire, dès lors que la résiliation n’a pas acquis l’autorité de la chose jugée.
- Article 1343-5 du Code civil
Ce texte d’ordre public règle les délais de grâce : il habilite le juge à reporter ou échelonner, sur deux ans maximum, le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.
- De l’exclusivité du paiement à la généralisation du principe
- Origine (décret 1953)
La suspension n’était initialement admise que pour les manquements à l’obligation de paiement des loyers. - Loi du 31 décembre 1989
En supprimant toute référence au paiement dans le texte du Code de commerce, le législateur a ouvert la possibilité de délais pour tout type d’infraction contractuelle. - Jurisprudence constante
Dès 1992 et 1995, la Cour de cassation a étendu l’octroi de délais aux manquements d’entretien et d’exploitation, affirmant le pouvoir souverain du juge de référé dans ce domaine.
III. Arrêt du 6 février 2025 (n° 23-18.360)
- Faits
Un bail commercial de restaurant imposait une exploitation continue des lieux. Le preneur a interrompu son activité durant deux mois pour congés annuels, constaté par huissier. - Procédure
Le bailleur a délivré un commandement enjoignant la reprise de l’activité sous un mois, puis a assigné en référé pour faire constater la résiliation. Le locataire a sollicité des délais et la suspension de la clause. - Solution de la Cour de cassation
La troisième chambre civile censure l’arrêt qui limitait la suspension aux impayés de loyers. Elle rappelle que l’article L. 145-41, alinéa 2, autorise le juge à suspendre la clause résolutoire quel que soit le manquement reproché – paiement, obligation de faire ou d’autres engagements contractuels.
Conclusion
La suspension des effets de la clause résolutoire n’est plus cantonnée aux seuls défauts de paiement : le juge des référés peut aujourd’hui accorder des délais de grâce pour tout manquement contractuel, qu’il concerne le règlement des loyers ou l’exploitation des locaux. Cette évolution renforce le rôle protecteur de la justice commerciale, en conciliant les besoins du bailleur et les difficultés du locataire. Pour en tirer pleinement parti, il revient aux praticiens de documenter avec rigueur tant les manquements que les projets de redressement, et de calibrer leurs commandements et leurs demandes en fonction de cette jurisprudence modernisée.
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