Résumé de l’arrêt Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 6 février 2025, n° 23-18.360
Le litige oppose M. U (locataire) à la SCI [3] (bailleresse) au sujet d’un local commercial à usage de restaurant. Le bail, conclu en août 2004, imposait au preneur de maintenir l’exploitation et l’achalandage des lieux, sous peine d’acquisition de la clause résolutoire. Après avoir constaté la fermeture du restaurant le 10 janvier 2019, la bailleresse a délivré, le 24 janvier 2019, un commandement de reprendre l’exploitation, visant la clause résolutoire du bail. La SCI assigne alors le locataire en constatation de la résiliation et, en réponse, M. U demande au juge en référé des délais accompagnés de la suspension des effets de la clause résolutoire.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence (30 mars 2023) rejette cette demande, estimant que l’article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce — qui autorise le juge à suspendre les effets de la clause résolutoire — ne s’applique qu’aux défauts de paiement de loyers et charges, pas aux manquements d’exploitation.
La Cour de cassation censure partiellement cet arrêt : rappelant que l’article L. 145-41, alinéa 2, dispose que le juge peut accorder des délais et, par voie de conséquence, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire quel que soit le manquement reproché au locataire, elle reproche à la cour d’appel d’avoir refusé d’examiner cette suspension pour un manquement d’exploitation. L’arrêt est donc partiellement cassé et renvoyé devant la même cour, autrement composée .
Commentaire
Le pouvoir général de suspension du juge (art. L. 145-41, al. 2 C. com.)
L’arrêt réaffirme l’ampleur du pouvoir conféré au juge des référés ou en matière commerciale pour suspendre la clause résolutoire dans un bail commercial. L’article L. 145-41, alinéa 2, ne fait aucune distinction selon la nature du manquement du locataire : qu’il s’agisse d’un défaut de paiement, d’un manquement d’exploitation ou d’une simple obligation de faire, le juge peut toujours accorder des délais et suspendre la clause. Cette interprétation libérale vise à protéger l’équilibre contractuel et à privilégier la poursuite de l’exploitation commerciale, mission essentielle des baux commerciaux .
Condition de gravité et exercice souverain de la suspension
La Cour insiste néanmoins sur la souveraineté du juge du fond (ou des référés) pour apprécier la gravité du manquement et la proportionnalité de la suspension. Pour chaque demande, le juge devra :
- Peser l’intérêt économique du locataire à poursuivre son activité versus le préjudice réel du bailleur ;
- Examiner la bonne foi, la situation financière et la faisabilité d’une reprise effective de l’exploitation ;
- Motiver précisément la décision de suspension ou de rejet, en évitant les formules lapidaires.
Ce pouvoir n’est pas automatique : la simple assertion du manquement d’exploitation ne suffit pas. Le juge doit vérifier si, malgré la fermeture, la reprise est plausible et si un délai supplémentaire sert à maintenir l’activité, plutôt qu’à dilatoire.
Implications pratiques pour bailleurs et locataires
Pour le locataire
- Anticiper toute difficulté d’exploitation en sollicitant dès connaissance du manquement une audience en référé pour obtenir la suspension de la clause résolutoire ;
- Documenter son plan de redressement (business plan, financement, travaux éventuels) pour convaincre le juge de la viabilité de la remise en exploitation ;
- Faire preuve de diligence (relances, études de marché, propositions concrètes) pour éviter que le juge estime une demande dilatoire et refuse la suspension.
Pour le bailleur
- Rapidité dans la délivrance du commandement : notifier la reprise de l’exploitation dès défaillance constatée pour ouvrir le délai ;
- Préparer la contestation en référé : démontrer l’absence de projet sérieux de reprise, le manque d’achalandage ou le risque de dépréciation du fonds ;
- Veiller à la rédaction du bail : inclure des clauses claires sur les conditions d’exploitation (horaires, personnel, normes d’hygiène) afin de faciliter la constatation du manquement.
Conclusion
Cet arrêt du 6 février 2025 confirme que le juge peut suspendre la clause résolutoire quelle que soit l’origine du manquement du locataire dans un bail commercial, et non seulement en cas de loyers impayés.
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