Clause de garantie solidaire en cas de cession d’un bail commercial par un preneur

Explications sur l’article L145-16-2 du Code de commerce (loi Pinel du 18 juin 2014)

Principe de la garantie solidaire

Depuis l’adoption de la loi Pinel le 18 juin 2014, il est fréquent que les bailleurs exigent une clause de garantie lors de la cession d’un bail commercial par un locataire (le cédant).

Cette clause, appelée « garantie solidaire », permet au bailleur de se retourner contre l’ancien locataire (le cédant) en cas de non-paiement par le nouveau locataire (le cessionnaire). Le bailleur peut ainsi réclamer les loyers, charges et autres sommes dues au titre du bail.

L’article L145-16-2 du Code de commerce limite désormais à trois ans la période pendant laquelle le bailleur peut invoquer cette garantie contre le cédant, à compter de la date de cession du bail.

Innovation introduite par la loi Pinel

Avant la loi Pinel, la garantie solidaire pouvait lier le cédant au bailleur pour toute la durée restante du bail, voire en cas de renouvellement, engageant ainsi le cédant sur une longue période.

Avec l’article L145-16-2, le législateur a limité cette garantie à trois ans, rééquilibrant ainsi la relation entre bailleur et cédant. Au-delà de ce délai, le bailleur ne peut plus réclamer de sommes au cédant au titre de cette garantie.

L’objectif est de favoriser la mobilité des commerçants et d’éviter que le cédant ne reste indéfiniment responsable des dettes d’un repreneur défaillant.

Conditions d’application

Nécessité d’une clause de garantie

L’article L145-16-2 s’applique uniquement si une clause formelle dans le contrat ou l’acte de cession stipule que le cédant reste garant envers le bailleur.

En l’absence de clause spécifique, aucun engagement n’existe au profit du bailleur, et la limitation de trois ans ne s’applique pas.

Début de la garantie

Le délai de trois ans commence à courir à compter de la date de cession. Il est donc crucial d’indiquer clairement dans l’acte la date à laquelle la cession prend effet.

Obligation de paiement

La garantie couvre toutes les sommes dues par le nouveau locataire (loyers, charges, réparations locatives, etc.) pendant les trois ans suivant la cession.

Si une dette locative naît dans ce délai mais que le bailleur n’en réclame le règlement qu’après l’expiration des trois ans, il peut être complexe de déterminer si le cédant reste tenu. En principe, si l’obligation est née dans les trois ans, le cédant peut être appelé, mais il est prudent d’analyser en détail la rédaction de la clause de garantie et les dates exactes de mise en demeure ou de notification.

Conséquences pratiques

Pour le cédant

Le principal avantage est la limitation de son engagement à trois ans. Passé ce délai, il retrouve une totale liberté vis-à-vis du bailleur et ne peut plus être poursuivi en cas de défaillance du cessionnaire.

Le cédant doit toutefois veiller à notifier sa nouvelle adresse au bailleur pour être informé rapidement de tout impayé éventuel du repreneur.

Pour le bailleur

Le bailleur bénéficie d’une sécurité supplémentaire pendant les trois premières années. En cas d’impayés, il peut faire appel à l’ancien locataire (cédant).

Après trois ans, la garantie cesse, et le bailleur doit alors s’en remettre exclusivement au cessionnaire (nouveau locataire).

Pour le cessionnaire

Le cessionnaire sait que l’ancien locataire reste potentiellement coresponsable auprès du bailleur pendant trois ans.

Cette situation peut influencer les négociations lors de la cession, le cédant pouvant exiger certaines garanties du cessionnaire pour se protéger contre un éventuel appel en garantie par le bailleur.

Points de vigilance

Renouvellement du bail

La garantie ne peut être prolongée en cas de renouvellement du bail : elle s’éteint de plein droit à l’issue des trois ans.

Les parties ne peuvent déroger à l’article L145-16-2, car il s’agit d’une disposition d’ordre public issue de la loi Pinel.

Clauses contractuelles ambiguës

Il est crucial de rédiger les actes de cession avec soin : toute clause tentant d’engager le cédant au-delà de trois ans serait réputée non écrite.

Les huissiers, avocats et notaires doivent veiller à insérer des clauses de garantie conformes à l’article L145-16-2 du code de commerce.

Compatibilité avec d’autres garanties

L’article ne remet pas en cause la possibilité pour le bailleur de demander d’autres sécurités au cessionnaire (caution bancaire, dépôt de garantie plus élevé, etc.).

La limitation de trois ans concerne uniquement la garantie du cédant au profit du bailleur.

Conclusion

L’article L145-16-2 du Code de commerce est une mesure phare de la loi Pinel : il limite à trois ans la durée pendant laquelle l’ancien locataire (cédant) peut être tenu responsable au titre de la clause de garantie vis-à-vis du bailleur. Cette réforme a sécurisé la mobilité commerciale en évitant que le cédant ne reste engagé indéfiniment pour les fautes du cessionnaire.

En pratique, il est essentiel de :

– Rédiger correctement la clause de garantie dans l’acte de cession ;
– Suivre précisément la date de début de la cession pour enclencher la période des trois ans ;
– Garder à l’esprit que la disposition est d’ordre public, et que toute clause contraire sera sans effet.

Ainsi, pour les baux conclus ou renouvelés depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, la garantie solidaire du cédant est strictement limitée à trois ans à compter de la cession. Au-delà, le bailleur ne pourra plus faire peser d’obligation de paiement sur l’ancien locataire.

N’hésitez pas à poser votre question.