Le juge de la mise en état déclare la demande de la S.A.R.L. irrecevable en raison de la prescription de l’action en fixation de la date de renouvellement du bail commercial et du loyer du bail renouvelé. Il constate également l’irrecevabilité de la demande de fixation de la date de renouvellement du bail au 1er octobre 2017.

Le jugement du Tribunal judiciaire de Paris, 8 mars 2024, n° 23/00679, éclaire des aspects cruciaux du droit des baux commerciaux, particulièrement en matière de prescription et de renouvellement de bail. Ce commentaire approfondi met en relief trois aspects fondamentaux : la prescription des actions, la nature des prétentions soumises au juge de la mise en état, et le désistement d’instance.

Prescription de l’action en renouvellement du bail et en fixation de loyer

Le premier élément notable de ce jugement est la prescription de l’action en renouvellement du bail et en fixation du loyer. En vertu de l’article L. 145-60 du Code de commerce, les actions relatives au bail commercial, notamment celles portant sur la fixation du loyer ou la contestation du renouvellement, sont soumises à un délai de prescription biennale. En l’espèce, la SARL, en tant que bailleresse, n’a pas respecté ce délai. La date du renouvellement étant fixée au 1er avril 2020, la SARL aurait dû saisir le tribunal dans les deux années suivantes. Toutefois, l’assignation n’a été délivrée que le 4 janvier 2023, soit plus de deux ans après la date de renouvellement.

Il est essentiel de noter que la prescription est un mécanisme de droit substantiel visant à assurer la sécurité juridique et à éviter que des litiges ne restent indéfiniment ouverts. La prescription biennale en matière de baux commerciaux est stricte et ne souffre que peu d’exceptions, en dehors de l’interruption du délai, qui doit être expressément invoquée. Ici, la tentative de la SARL d’arguer d’un effet interruptif par un mémoire préalable en date du 14 mars 2022 n’a pas été jugée suffisante, car cette procédure est exclusivement applicable devant le juge des loyers commerciaux et non devant le tribunal judiciaire. Cette confusion de juridiction démontre une erreur stratégique qui a conduit à l’irrecevabilité de l’action.

Compétence du juge de la mise en état et nature des prétentions

Un autre aspect pertinent est l’étendue de la compétence du juge de la mise en état. En l’espèce, le juge a déclaré irrecevable la demande de fixation de la date de renouvellement au 1er octobre 2017 soulevée par la locataire. Cette demande, bien que formulée au stade de l’incident, ne relevait pas de la compétence du juge de la mise en état. Ce dernier est limité dans ses prérogatives aux fins de non-recevoir et aux questions procédurales qui mettent fin à l’instance, conformément à l’article 789 du Code de procédure civile. Statuer sur la date du renouvellement implique un examen au fond qui dépasse le cadre de la mise en état.

Ce point souligne l’importance de bien distinguer les incidents procéduraux des demandes de fond, et la nécessité d’une stratégie judiciaire cohérente. L’avocat de la locataire aurait dû introduire cette demande directement dans le cadre du contentieux principal et non à ce stade de la procédure.

Le désistement d’instance et ses conséquences

Le désistement d’instance de la SARL sur la demande principale de paiement des rappels de loyers et sur la désignation d’un expert judiciaire est également un point clé de la décision. En vertu de l’article 395 du Code de procédure civile, le désistement d’instance nécessite l’acceptation de l’autre partie, sauf si celle-ci n’a présenté aucune défense au fond. Ici, bien que la locataire n’ait pas expressément accepté le désistement, le juge a considéré que cette non-acceptation ne reposait sur aucun motif légitime.

Cette disposition souligne que le désistement d’instance est un acte unilatéral du demandeur, qui peut mettre fin au procès, sauf si cela cause un préjudice manifeste à la partie adverse. En l’occurrence, la défenderesse n’a subi aucun grief justifiant un refus du désistement. Le tribunal a donc mis fin à l’instance sur ces demandes, tout en condamnant la SARL aux dépens.

Tribunal judiciaire de Paris, 8 mars 24

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