Prescription de la demande d’indemnité d’éviction
L’arrêt du 30 mai 2024 rendu par la Cour d’appel de Paris, Chambre 5-3 (n° 23/11321), porte sur une demande d’indemnité d’éviction dans le cadre d’un bail commercial. Le litige oppose la société VAVINTEL, locataire, à la SCI YVETTE, propriétaire des locaux. Le point central du débat concerne la prescription de la demande d’indemnité d’éviction.
Selon l’article L. 145-60 du Code de commerce, les actions en matière de baux commerciaux se prescrivent en deux ans. En l’espèce, le congé avec refus de renouvellement avait été délivré le 27 juin 2017, pour une échéance au 31 décembre 2017, ce qui fixait la date de prescription au 31 décembre 2019. Toutefois, la société VAVINTEL n’a engagé l’action en paiement de l’indemnité d’éviction que le 6 mars 2020, soit après l’expiration de ce délai légal.
La société VAVINTEL a fait valoir que la SCI YVETTE ne pouvait pas soulever la prescription et que, pour diverses raisons, la prescription n’était pas acquise à son encontre. Elle a notamment soutenu que la SCI YVETTE avait implicitement renoncé à se prévaloir de la prescription et que cette dernière avait adopté un comportement contradictoire, rendant la prescription inopposable. De plus, VAVINTEL estimait que la SCI YVETTE devait être sanctionnée pour avoir soulevé la fin de non-recevoir de manière abusive.
Décision de la Cour
La Cour a statué en faveur de la SCI YVETTE, confirmant que l’action de la société VAVINTEL était bel et bien prescrite. En application de l’article L. 145-9 du Code de commerce, la demande d’indemnité d’éviction devait être introduite avant l’expiration du délai de deux ans suivant la date du congé. L’assignation du 6 mars 2020 étant postérieure à ce délai, l’action était irrecevable. La Cour a également écarté les arguments de la société VAVINTEL concernant une renonciation implicite à la prescription de la part de la SCI YVETTE. Elle a rappelé que, pour qu’une renonciation à la prescription soit valable, elle doit être claire et non équivoque, ce qui n’était pas démontré en l’espèce.
De plus, le comportement de la SCI YVETTE ne pouvait être qualifié de contradictoire ou abusif au regard des règles de procédure.
Analyse et portée de la décision
Cet arrêt rappelle avec force l’importance des délais de prescription en matière de baux commerciaux. La rigueur du droit en matière de prescription est confirmée : même si le locataire peut avancer divers arguments pour contester la fin de non-recevoir tirée de la prescription, il est nécessaire de respecter strictement les délais. Cet arrêt souligne également que la renonciation à la prescription ne peut être supposée : elle doit être expressément démontrée par des actes ou déclarations clairs.
Pour les professionnels du droit et les entreprises commerciales, cet arrêt sert d’avertissement sur l’importance de suivre de près les échéances dans le cadre des baux commerciaux, notamment lorsqu’il s’agit de réclamer une indemnité d’éviction. Toute négligence dans le respect des délais peut conduire à l’irrecevabilité des actions, et ainsi à une perte potentiellement significative pour les locataires.
Conclusion
En définitive, cette décision illustre l’application stricte des règles relatives à la prescription biennale en matière de baux commerciaux, rappelant aux praticiens l’importance de respecter rigoureusement ces délais sous peine de se voir privé du droit de contester ou de réclamer une indemnité d’éviction.
Contactez un avocat de notre cabinet via le formulaire de contact.