Absence d’indemnité d’éviction pour une Résidence Adagio
Le tribunal de Nanterre valide le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction en raison des impayés de loyers
Une nouvelle décision défavorable à Adagio dans les contentieux post-Covid
Par jugement du 26 mai 2026, le tribunal judiciaire de Nanterre a rejeté la demande d’indemnité d’éviction formée par la société Adagio à la suite du refus de renouvellement de plusieurs baux commerciaux portant sur des appartements situés dans une résidence de tourisme exploitée par l’enseigne. Cette décision illustre la sévérité croissante des juridictions à l’égard des exploitants ayant suspendu ou retardé le paiement des loyers pendant la crise sanitaire.
Le litige concernait plusieurs lots situés dans une résidence exploitée par Adagio et précédemment loués à la société Icade Résidences Services, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui Adagio. Les baux commerciaux avaient été conclus en 2009 pour une durée de neuf ans.
À la suite d’importants retards de paiement apparus à compter de l’année 2020, plusieurs propriétaires ont délivré des congés avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, estimant que les manquements du preneur constituaient un motif grave et légitime au sens de l’article L.145-17 du Code de commerce.
Des congés motivés par les impayés nés pendant la crise sanitaire
Les propriétaires reprochaient à Adagio d’avoir cessé de régler régulièrement les loyers à compter du premier trimestre 2020.
Selon eux, les retards s’étaient prolongés pendant plusieurs exercices malgré les relances et les mises en demeure adressées à l’exploitant. Ils soutenaient que ces impayés avaient persisté alors même qu’aucune disposition légale n’avait suspendu l’obligation de paiement des loyers commerciaux pendant la pandémie.
Une mise en demeure par acte extrajudiciaire avait été délivrée le 7 juillet 2021. Celle-ci reproduisait les dispositions de l’article L.145-17 du Code de commerce et invitait Adagio à régulariser sa situation dans le délai légal d’un mois. Les loyers n’ayant pas été intégralement réglés dans ce délai, les propriétaires avaient ensuite délivré des congés avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction à effet du 31 mars 2022.
Adagio invoquait la crise sanitaire et l’absence de gravité des manquements
Pour contester les congés, Adagio soutenait principalement que les propriétaires ne justifiaient d’aucun motif grave et légitime permettant de la priver d’une indemnité d’éviction.
L’exploitant faisait valoir que les difficultés de paiement trouvaient leur origine dans les conséquences exceptionnelles de la pandémie de Covid-19, les fermetures administratives et les restrictions de déplacement ayant fortement affecté l’activité des résidences de tourisme.
La société invoquait également l’ouverture d’une procédure de conciliation destinée à réorganiser ses relations avec les bailleurs et à rechercher des solutions négociées. Selon elle, cette démarche démontrait sa bonne foi et excluait tout comportement fautif.
Adagio soulignait enfin que les arriérés avaient été ultérieurement apurés. Elle estimait que les retards de paiement ne présentaient donc pas un caractère suffisamment grave pour justifier un refus de renouvellement sans indemnité.
En conséquence, elle sollicitait la reconnaissance de son droit à une indemnité d’éviction ainsi que son maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité sur le fondement de l’article L.145-28 du Code de commerce.
Le tribunal valide la régularité de la procédure engagée par le bailleur
Le tribunal commence par examiner les conditions formelles exigées par l’article L.145-17 du Code de commerce.
Les magistrats constatent que la mise en demeure préalable a bien été délivrée par acte extrajudiciaire, qu’elle précisait les manquements reprochés et reproduisait les dispositions légales applicables. Ils relèvent également qu’elle est demeurée sans effet pendant plus d’un mois.
Le tribunal observe ensuite que les congés ont été signifiés dans le respect du délai légal de six mois, qu’ils exposaient clairement les motifs invoqués et rappelaient le délai de deux ans ouvert au preneur pour les contester ou solliciter une indemnité d’éviction.
Les juges concluent ainsi que la procédure mise en œuvre par le bailleur est parfaitement régulière.
Les impayés constituent un motif grave et légitime de refus de renouvellement
Sur le fond, le tribunal adopte une position particulièrement ferme.
Il rappelle que le défaut de paiement répété des loyers constitue un manquement à une obligation essentielle du bail commercial. Les magistrats considèrent qu’il est établi qu’Adagio a manqué de manière répétée et prolongée à son obligation de paiement au cours des exercices 2020 et 2021.
Le tribunal rejette expressément les arguments tirés de la crise sanitaire. Il rappelle que les mesures exceptionnelles adoptées pendant la pandémie n’ont jamais suspendu l’exigibilité des loyers commerciaux ni autorisé leur abandon unilatéral.
Les juges soulignent également que l’ouverture d’une procédure de conciliation n’avait aucun effet suspensif sur l’exécution des obligations contractuelles résultant du bail. Adagio demeurait donc tenue de régler les loyers aux échéances prévues.
Enfin, le tribunal rappelle un principe essentiel : la gravité des manquements doit s’apprécier à la date de délivrance du congé. Dès lors, l’apurement ultérieur des arriérés demeure sans incidence sur la légitimité du refus de renouvellement.
Le rejet total de la demande d’indemnité d’éviction
Considérant que les défauts de paiement étaient répétés, persistants et significatifs, le tribunal juge que les propriétaires établissent l’existence d’un motif grave et légitime au sens de l’article L.145-17 du Code de commerce.
En conséquence, Adagio est privée de tout droit à indemnité d’éviction. Elle ne peut davantage se prévaloir du droit au maintien dans les lieux prévu par l’article L.145-28 du Code de commerce.
Le tribunal rejette donc l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la propriétaire concernée et la condamne aux dépens ainsi qu’au paiement de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Portée de la décision
Ce jugement s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle désormais bien établie concernant les exploitants de résidences de tourisme. Plusieurs juridictions considèrent que les retenues de loyers opérées pendant la crise sanitaire peuvent constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement lorsque les impayés se sont prolongés malgré les mises en demeure du bailleur.
Pour les propriétaires, cette décision confirme qu’un exploitant ayant durablement manqué à son obligation essentielle de paiement peut être privé de toute indemnité d’éviction, même si les arriérés ont été régularisés plusieurs années plus tard.