Régularité des cessions successives du bail et le droit au renouvellement

L’arrêt de la Cour d’appel de Chambéry du 12 décembre 2023 concerne un litige entre la société Belambra Clubs, en tant qu’appelante, et M. [Z] [V] et Mme [S] [T], en tant qu’intimés, concernant le renouvellement et l’opposabilité d’un bail commercial. Ce bail, initialement conclu le 4 septembre 2007 entre les époux [V] et la société Pierre & Vacances Maéva Tourisme Exploitation (SAS), portait sur un lot de l’ensemble immobilier « Hôtel des [Adresse 2] ». Les enjeux principaux de ce litige étaient la régularité des cessions successives du bail et le droit au renouvellement de ce dernier.

Belambra prétend avoir droit au renouvellement

Après le refus des époux [V] de renouveler le bail au motif qu’aucune cession de bail ne leur avait été notifiée, la société Temmos (SAS), cessionnaire du fonds de commerce, a assigné les époux devant le tribunal judiciaire d’Albertville, demandant la validation de la cession et le renouvellement du bail. La société Belambra Clubs est intervenue volontairement dans cette instance. Le tribunal a rejeté les demandes de Belambra et a autorisé les époux [V] à conserver la jouissance des lieux.

Belambra Clubs a fait appel de cette décision, sollicitant notamment la reconnaissance de l’opposabilité des cessions de bail et son droit au renouvellement du bail.

Motifs de la décision de la Cour d’appel

Opposabilité de la cession du bail

L’un des points cruciaux abordés par la cour est l’opposabilité de la cession du bail. Conformément à l’article 1690 du Code civil, toute cession de bail doit être signifiée pour être opposable aux tiers, en l’occurrence les bailleurs. Le bail conclu le 4 septembre 2007 permettait au preneur de céder librement son bail, à condition d’en informer le bailleur et d’assurer l’opposabilité de la cession.

Toutefois, aucune preuve n’a été apportée pour démontrer que la cession entre Pierre & Vacances Maéva Tourisme Exploitation et Temmos avait été signifiée aux époux [V].

La cour a également souligné que pour qu’une cession irrégulière soit couverte, il faut que le bailleur ait accepté tacitement le cessionnaire comme locataire, ce qui n’a pas été établi en l’espèce. La cour a donc confirmé que la cession était inopposable aux bailleurs, ce qui a entraîné le rejet de la demande de renouvellement du bail par Belambra Clubs.

Demande d’expulsion

La cour a également examiné la demande d’expulsion formulée par les époux [V]. Ayant constaté que le renouvellement du bail commercial n’avait pas été sollicité de manière régulière et que Belambra Clubs occupait les lieux sans droit ni titre valide, la cour a ordonné l’expulsion de la société Belambra Clubs.

Demandes accessoires

Concernant les demandes accessoires, la cour a condamné Belambra Clubs aux dépens de l’instance ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts pour couvrir les frais de justice engagés par les époux [V].

Implications juridiques de la décision

Cet arrêt réaffirme l’importance de la notification régulière des cessions de bail pour assurer leur opposabilité. Il rappelle également que l’acceptation tacite d’un cessionnaire par le bailleur doit être clairement établie pour que la cession produise ses effets. Enfin, la décision souligne le respect des conditions formelles du renouvellement de bail commercial, notamment dans le cadre de résidences de tourisme, domaine où les enjeux financiers et juridiques sont particulièrement sensibles.

En conclusion, cette décision confirme la rigueur avec laquelle les conditions de cession et de renouvellement des baux commerciaux doivent être respectées, sous peine de voir les droits du preneur annulés et l’expulsion ordonnée. Cette jurisprudence est particulièrement instructive pour les professionnels du droit immobilier, notamment dans les secteurs de la location touristique et des résidences gérées.

arrêt de la Cour d’appel de Chambéry du 12 décembre 2023, n° 21/01177

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