Adagio Paris Tour Eiffel: les bailleurs se regroupent

Les bailleurs de la résidence de tourisme Adagio Paris Tour Eiffel forment un groupe de préparation aux renouvellements des baux commerciaux en 2025-2026, avec le groupe PIERRE ET VACANCES (société Pv Cp City après Pv Holding et Residences Resorts France).

Lors du dernier renouvellement, une majorité des bailleurs ont défendu leurs intérêts devant le Juge des loyers commerciaux.

De nombreux bailleurs ayant renouvelé directement les baux avec l’exploitant ont rejoint notre groupe pour obtenir un meilleur loyer commercial.

Il s’avère compliqué en pratique de réussir son renouvellement de bail commercial avec des exploitants demandant des baisses de loyers et des prises en charge de travaux.

Le danger et les pièges des investissements en immobilier défiscalisé

Ce type d’investissement défiscalisé présente des dangers, comme des loyers trop élevés pour demeurer constant lors du renouvellement, neuf ans après la signature de l’acquisition. Le preneur peut demander au Juge des loyers commerciaux de désigner un expert judiciaire, qui proposera ce que le droit des baux commerciaux nomme la valeur locative. Attention, pour une raison difficile à comprendre pour les bailleurs, ladite valeur locative n’est pas la valeur de marché! Elle est issue d’un calcul qui se veut complexe, selon la méthode hôtelière.

Les différents critères pris en compte sont le chiffre d’affaires théorique annuel, le taux d’occupation, le taux de recette/d’effort et l’abattement OTA (remises et commissions aux intermédiaires en ligne type booking, expedia …).

L’épée de Damoclès de l’indemnité d’éviction et les propositions que l’on ne peut pas refuser

L’existence de l’obligation d’indemnité d’éviction restreint la liberté de choix du bailleur au moment du renouvellement à la baisse demandé par l’exploitant de la résidence de tourisme. Le bailleur est souvent contraint d’accepter le renouvellement, même si la question du montant du futur loyer peut encore être discuté devant le Juge des loyers commerciaux.

Le bailleur en résidence de tourisme, souvent profane en droit des baux commerciaux, se trouve confronter à choisir entre deux mauvaises solution: une indemnité d’éviction ou un loyer à la baisse. Il convient de refuser l’offre de renouvellement de l’exploitant, ne serait-ce qu’en ne signant pas la proposition de renouvellement comportant une baisse de loyer trop importante.

L’information théorique et limitée des futurs bailleurs propriétaires

En effet, l’obligation d’information des investisseurs futurs propriétaires et profanes des baux commerciaux restent théorique, voir inexistante. De plus, aucune information n’est prévue concernant la valeur locative au sens du droit des baux commerciaux et surtout de la jurisprudence. Seule une mention obligatoire incompréhensible par l’acquéreur est prévue pour les ventes les plus récentes quant à l’existence d’une indemnité d’éviction obligatoire en cas de non renouvellement des baux commerciaux par le bailleur.

L’information sur la réalité des pièges vient rarement en pratique des agents immobiliers ou des notaires des groupes de résidences de tourisme. La question s’est posée en jurisprudence d’éventuels manquements à un devoir de conseil, voir de vérification. Certaines banques prêteuses ont été mise en cause également.

L’obligation d’information de l’acquéreur concernant l’existence d’une indemnité d’éviction est un aspect crucial dans les transactions immobilières impliquant des résidences de tourisme, notamment lorsqu’un contrat de bail commercial est en vigueur. Dans ce contexte, l’acquéreur, en tant que nouvel investisseur ou propriétaire, doit être pleinement informé de l’ensemble des droits et obligations découlant du contrat de bail, y compris les conséquences juridiques liées à la fin du bail.

Le cadre juridique de l’indemnité d’éviction

Selon l’article L.145-14 du Code de commerce, lorsqu’un propriétaire souhaite mettre fin au bail commercial à l’expiration du terme, il est tenu, sauf exceptions légales, de verser au locataire une indemnité d’éviction. Cette indemnité a pour objet de compenser le préjudice subi par le locataire qui perd le droit au renouvellement du bail et, par conséquent, le bénéfice de son activité dans les lieux loués.

L’indemnité d’éviction comprend non seulement la valeur marchande du fonds de commerce, mais aussi les frais de déménagement, de réinstallation, ainsi que les éventuelles pertes liées à l’interruption de l’exploitation.

L’obligation d’information dans le cadre de la vente d’une résidence de tourisme

Lors de la vente d’une résidence de tourisme soumise à un bail commercial, le vendeur, qui est en général le bailleur initial, a l’obligation d’informer l’acquéreur de l’existence du bail en cours et des conséquences qui en découlent, y compris l’indemnité d’éviction.

Cette obligation découle notamment de l’article 1112-1 du code civil, qui impose une obligation générale d’information dans les contrats, lorsque l’une des parties détient des informations que l’autre partie ignore, et qui sont déterminantes pour son consentement.

L’acquéreur d’une résidence de tourisme doit donc être informé de la possibilité qu’il puisse être amené à verser cette indemnité d’éviction s’il décide, une fois devenu propriétaire, de ne pas renouveler le bail commercial. Le manquement à cette obligation d’information peut entraîner des conséquences juridiques importantes, notamment l’annulation de la vente pour vice du consentement si l’acquéreur démontre que l’absence d’information sur cette indemnité a eu un impact déterminant sur sa décision d’acheter. En outre, la responsabilité du vendeur pourrait être engagée pour réticence dolosive ou faute, entraînant une demande en réparation de l’acquéreur.

En matière de vente de résidences de tourisme, le devoir d’information sur l’indemnité d’éviction revêt une importance capitale, car il s’agit d’une charge potentiellement lourde pour le futur propriétaire. La transparence est donc indispensable, afin d’éviter des litiges postérieurs à la vente, permettant ainsi à l’acquéreur de prendre une décision éclairée quant à l’achat de l’immeuble et des obligations qui l’accompagnent.

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