Résidence de tourisme : Les pièges du renouvellement du bail commercial

Le renouvellement du bail commercial, qui arrive à échéance donne lieu à des négociations entre le bailleur (propriétaire) et l’exploitant (locataire). Cela ressemblent souvent plus à un chantage qu’à de véritables négociations. Certains gros exploitants se contentent de proposer une baisse très importante et unilatérale du loyer. L’exploitant de la résidence de tourisme ou étudiante joint parfois un rapport d’expertise unilatéral et totalement partial. Enfin, les coordonnées d’un cabinet d’avocat figure parfois à la fin de cette lettre pour décourager les bailleurs de contester la baisse unilatérale de loyer devant les tribunaux. Or, le Juge est toujours plus favorable que l’Exploitant décidant unilatéralement.

L’argument fiscal erroné de l’Exploitant

Le bail commercial en résidence de tourisme fait bénéficier les acquéreurs d’avantages fiscaux, comme l’exemption de TVA dans la mesure où le bien immobilier est loué pendant une période de 20 ans, sous peine de devoir rembourser le prorata de la TVA, pour les années où l’appartement reste vide dans ce cadre-là. Exemple : si le bailleur a loué durant 10 années le bien, il doit rembourser la moitié de la TVA ; 18 années, seulement 2/10ème de la TVA. L’exploitant utilise parfois un faux argument fiscal en menaçant les bailleurs de l’obligation de devoir rembourser 100% de la TVA en cas de non renouvellement du bail commercial (moyennant une baisse drastique du loyer). Cette affirmation est fausse. Le bailleur ne rembourse que le prorata des années restantes sur son engagement (en général 20 ans, donc après un premier bail de 9 ans et une année d’effets tacites après la fin du bail, il reste par exemple 11/20 de TVA à rembourser

Néanmoins, la baisse du loyer totale doit être calculer sur les neuf prochaines années. De plus, il entraine une baisse vertigineuse du prix de vente de l’appartement, qui se vend au rendement annuel (% du loyer par rapport au prix de vente / an). Cette perte est très souvent largement supérieure à un hypothétique remboursement de TVA. Sans compter que le bailleur exploitant en direct son appartement en retirera des revenus bien supérieurs. Certains bailleurs utilisent des plateforme comme Airbnb ou homelidays. D’autres engagent des agents immobiliers locaux pour louer leur appartement aux touristes tout au long de l’année, en fonction des saisons et des demi-saisons.

Résidence de tourisme : Situation du propriétaire bailleur

Certains poids lourds dans le secteur des résidences de tourisme jouent là-dessus pour obtenir « à l’amiable » une réduction qui atteint parfois les 75 %. Le non renouvellement aboutirait au remboursement de la TVA en plus de l’absence de loyers. L’exploitant désirant renégocier les loyers doit d’abord donner congé et dispose d’un délai de 6 mois pour soumettre au bailleur un avenant au contrat de bail. L’exploitant est le plus souvent en position de force et le bailleur…seul.

Le renouvellement n’est pas tacite. Si le contrat continue sans renouvellement, le contrat de bail continue avec le risque de départ du locataire. Celui-ci peut également saisir le juge pour demander une baisse de loyers et si celle-ci est jugée trop élevée, le bailleur peut toujours se rétracter et décider de payer l’indemnité d’éviction dans le mois suivant la décision judiciaire.

Si le propriétaire décide de ne pas renouveler le contrat de bail commercial, il est dans l’obligation d’indemniser l’exploitant selon le préjudice subi. C’est la justification au vu du statut des baux commerciaux. Ces dispositions légales sont protectrices du locataire, qui est normalement la partie faible du contrat de bail. C’est évidemment le contraire en résidence de tourisme ou étudiante, où le bailleur fait face à des groupes de société d’exploitation immobilière. Pour autant, les règles sont quasiment les mêmes et les tribunaux commencent à peine à rétablir au coup par coup une forme d’équilibre. Le non renouvellement avec indemnité d’éviction peut néanmoins constituer une opportunité d’augmenter les loyers si ceux-ci sont sous-évalués ou de vendre avec une plus-value sans bail commercial. Encore faut-il que le bailleur dispose de la trésorerie pour avancer les frais d’indemnité d’éviction avant d’encaisser le produit de la vente ou des locations sur plusieurs années

Alternatives du bailleur

La première option est la négociation grâce à la représentation par un avocat indépendant en résidence de tourisme. Le gestionnaire de la résidence a l’obligation légale, confirmée par un arrêt de la Cour de Cassation, de fournir le compte d’exploitation en plus du bilan comptable, les taux de remplissage des résidences et l’évolution des postes de dépenses et de recettes, au bailleur. Cela servira de base aux négociations. Le gestionnaire qui demande une réduction de loyer doit apporter la preuve que celle-ci est indispensable pour une gestion saine.

Dans le cadre des négociations, les exploitants proposent parfois « d’associer » les bailleurs au résultant en prévoyant un loyer fixe accompagné d’une part qui fluctue selon les résultats. Cette part doit nécessairement être minoritaire sous peine que l’administration fiscale requalifie le contrat. Les propriétaires peuvent aussi exiger une renonciation à l’indemnité d’éviction en échange d’une réduction des loyers MAIS cela ne peut se faire qu’après la signature du nouveau bail.

La deuxième hypothèse est celle dans laquelle l’exploitant ne souhaite pas renouveler le bail commercial d’une résidence qu’il ne juge pas assez rentable. Il offre souvent des palliatifs réglant des pourcentage sur les ventes, sans loyers garantis aux bailleurs (ex : maeva.com). Dans ce cas, il n’y a évidemment plus aucune indemnité d’éviction à verser. Il faut alors que le bailleur trouve un nouvel exploitant sous peine de devoir rembourser au fisc les années restantes de TVA jusqu’à la vingtième année qui est la durée prévue par la loi pour bénéficier des avantages fiscaux de la location de résidences touristiques. Ces dernières années, certains spécialistes de la fin de bail ont fait leur apparition, mais il faut une localisation intéressante de la résidence et éviter les repreneurs malhonnêtes, qui sont nombreux.

La troisième option est de créer sa propre structure d’exploitation pour échapper au remboursement de la TVA si le bien n’intéresse aucun exploitant. Elle se fait sous des conditions précises prévues par la loi ayant créée le montage fiscal de vente et location immobilière défiscalisée.

ACTIONS RECOMMANDEES

1. Ne pas signer la première proposition de renouvellement du bail commercial envoyée par l’exploitant de la résidence de tourisme
2. Poser une question gratuite à un avocat en résidence de tourisme
3. Prendre le temps de la réflexion pour choisir la bonne stratégie pour ne pas perdre son patrimoine en suivant des conseils juridiques et fiscaux erronés
4. Rejoindre un Groupe de bailleurs en résidence de tourisme